離岸公司物業難申請按揭？中小型銀行開戶口較寬鬆【星之谷專欄－經濟通】

本欄上回探討公司物業申請按揭時需要注意事項，文章發布後隨即有讀者來函查詢，原來他有項物業由 BVI 公司（離岸公司之一）持有，近期想重按套現，但幾間大銀行明言不能批出按揭，究竟原因是甚麼？又有甚麼解救之法？

其實BVI 公司物業可以申請按揭，甚至是高成數按揭，但不是每間銀行都受理而已。這類公司之所以難申請按揭，最主要原因是在大銀行開戶困難，導致未能成功提取按揭貸款。BVI公司於大銀行開戶流程非常複雜，銀行行政成本高而且利潤低，所以對這類按揭申請卻步。

中小型銀行開BVI戶口較為寬鬆

不過，有些中小型銀行就BVI 公司開戶要求較為寬鬆，旗下持有物業要申請按揭，需要提供董事職權證明書（Certificate of Incumbency），原因是公司查冊看不到BVI 公司持有人資料，故此銀行要審核公司最終控權人必須倚靠這項文件。要留意，董事職權證明書需要持牌會計師樓核實文件真偽，才可獲審批按揭。

和其他香港註冊有限公司一樣，BVI公司如果要申請按揭，需要有擔保人，而擔保人股份要超過５０％；如少於５０％，便要多於一個擔保人。擔保人需要用入息來通過壓力測試，計算方法和個人申請按揭條款類同。

如果BVI 公司非空殼公司，而是有實業營運，申請按揭時便需要提交核數師報告(Audit Report)，證明公司有盈利可以供樓，才會獲批按揭；如果是空殼公司，則不需要核數師報告，只要擔保人入息夠通過壓力測試便可以。

BVI公司股息亦可計入息

有客人問：「如果是經由BVI公司出糧，那麼申請按揭有沒有問題？」其實就算是BVI公司出糧，入息都可以計入壓力測試，通過後便能獲批按揭。如果備齊入息文件例如稅單、強積金供款紀錄，獲批機會便更大。筆者見過有客人並非BVI 公司出糧，但是從BVI 公司獲取股息收入，一樣有銀行批出按揭。

值得注意的是，由於處理BVI 公司按揭較複雜，要近一個月銀行才完成批核，比正常按揭
只需一至兩星期批核時間較長，準買家要預多一點點時間。

BVI物業按揭成數

至於按揭成數，BVI 公司持有物業，如住宅最多可以借５成，如工商物業最多４成。如擔保人有其他按揭在身，按揭成數要扣減一成。無論該BVI 公司是空殼公司或營運公司都是這樣計算。要留意，BVI 公司物業即使是６００万元以下，亦不能透過按證保險公司或昆士蘭按保借８成按揭。那麼 BVI 物業能不能做高成數按揭呢？其實是有方法的，下回分解。

星之谷按揭轉介行政總裁　莊錦輝

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