地產商並非「開善堂」，二按隨時中伏，4個蹺妙新盤上會【星之谷專欄－蘋果日報】

信置（083）、市建局及華置（127）合作的觀塘新盤凱滙出乎意料以「筍價」開售，反應空前熱烈。雖然呎價低，但由於面積大，入場楼价已超過七百多万元，準買家若果首期不足，希望申請八成按揭，只能倚靠發展商二按或一按。

但要緊記，發展商貸款並非「開善堂」，申請按揭時如果不夠精明，隨時有機會上車失敗。

蹺妙一：計算最低入息的「神秘密碼」

發展商二按的按揭成數有兩大規限，1. 銀行一按加發展商二按，最多可以借八成；2. 發展商二按最高只借三成。銀行批一按時，壓力測試會將「一按加二按」供款一同計算，按揭成數則以光豬價（即單位折實後價格）為準。準買家如想評估自己的收入可借多少貸款，筆者歸納了一套簡單算法。以下算式假設銀行一按以30年，利率P-3計算 (P=5.375%)；發展商二按以20年，利率以高息期P+3(P=5.125%)計算；準買家及擔保人未有其他按揭或債務；供款佔入息比率上限以現息下50% / 加息3%下60%計算。

物業價格於1,000万元或以上，銀行一按最多可借五成，發展商二按最多借三成，將楼价除100万元，再乘8,888元，就是最低入息要求。以楼价1,000万元計算，入息最少88880元。

物業價格於600万元至833.3万元之間，銀行一按可以借六成，發展商二按借其餘兩成。只要將楼价除100万元，再乘8,414元，便是最低入息要求。以楼价750万元計，入息最少63130元。

如果申請人或擔保人手上有按揭，銀行按揭成數將扣減一成，供款佔入息比率（DSR）亦要下調一成。申請人或擔保人本身的按揭供款也要計算在內，所以不能用簡化的計算方法。

物業價格於1,000万元或以上，銀行一按最多可借四成，發展商二按最多借三成，即總共只能借七成。

物業價格於600万元至833.3万元之間，銀行一按可以借五成，發展商二按借其餘三成。由於屬多於一個按揭人仕借取超過七成按揭，銀行在計算供款佔入息比率（DSR）要再扣減5%，即是供款佔入息比率以現息下45% / 加息3%下55%計算，佣金及花紅等亦不能計算在內。

翹妙二：發展商二按必批無疑？

很多買家有個錯覺，以為發展商二按逢申請必批，殊不知他們批核有機會比銀行嚴格。

筆者見過客人沒有提供稅單，銀行一按尚可獲批，惟發展商二按卻拒批。另一客人收入以佣金為主，每月變化頗大，銀行以六個月平均入息計通過壓測，惟發展商不將佣金視作入息，因此不批出二按。

筆者也見過發展商對年齡要求較銀行審慎，使用「65歲減去準買家年齡」計算還款期。假設50歲人士，還款期最長僅為15年，較年長人士未必能通過壓測；而坊間大部份銀行用「75歲減去準買家年齡」計算，個別銀行用80減，還款期隨即拉長至25-30年，「唞氣」空間大大增加。如打算申請發展商二按的準買家應早點向有關機構查詢，隨時預備另找擔保人。

發展商資金有限，不可能整個樓盤都借出二按，因此準買家須盡快申請，否則資金用得七七八八時，審批也會嚴謹起來。

有些銀行出名批核快速，如先用該銀行申請一按，快速批核後，便能馬上申請二按。此外，準買家亦須留意發展商二按有指定一按銀行，不是間間都合適。詳情可向地產或按揭代理查詢。

翹妙三：「戴頭盔」防申請發展商二按失敗

上述情況顯示，發展商二按並非如想像般容易批核，故此準業主應該「帶頭盔」，做好安全措施－－同步申請發展商一按。就算二按拒批，也有機會批出發展商一按，雖然三年後利率比銀行按揭高，但借足八成，可解燃眉之急。

此外，發展商二按一般首幾年低息，之後高息。很多時候準買家都以為過了低息「蜜月期」後，便可輕鬆轉回銀行一按，但實情是楼价需有不少升幅才能做到。假設首五成按揭為銀行一按，餘下三成為發展商二按。如想三年後無需補錢下轉回銀行，扣除期間歸還的本金後，今日購入的1000万元物業，到時需要升到約1,500万元才可，即升幅高達50%，並不是理所當然的事情。

翹妙四：選擇最好的按揭計劃賺現金回贈

凱匯現時最佳的銀行按揭計劃為最優惠利率（P，即5.375厘）減3.1厘，實質年利率為2.275厘，現金回贈最高為2.4%。留意如現金回贈超過1%，須扣減貸款額。

筆者認為準買家不應選擇H按，原因是目前封頂利率為2.375厘，惟現時一個月銀行拆息（H）已超過2厘，令到H按形同虛設，選擇P按理應較著數。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181229/59082469