樓花估值下行 改即供上會 避「首期陷阱」【星之谷專欄－蘋果日報】

業主怕楼价跌，持有樓花的心情更壞。客戶黃生致電筆者，語氣憂心忡忡，原來他早前買入新盤樓花，未有選擇即供計劃，而是選擇了建期計劃，即是到收樓前才從銀行取得按揭貸款及找首期尾數，但問題是現時楼价回調，兩年後收樓時，假如楼价估值下跌超過兩成，有機會須額外預備首期現金。

從事貿易生意的黃生更有一仔一女，擔心兩年後生活開支大增，經濟環境較現在轉壞，手頭較緊，有機會未能籌到額外首期資金而撻訂收場！

黃生早前買入樓花，物業價格為1,500万元，原本最理想是兩年後收樓，做五成按揭，付750万元首期，另外750万元為按揭貸款。但到入伙時，物業估價假設跌至1,200万元，銀行如果只採用1,200万元估價而不是用買入價批出按揭貸款，買家便只能最多借五成，即600万元，首期便大增150万元至900万元。

其實，如果以建期方式買樓人士，可以考慮向發展商申請提早以樓花期上會，避免樓花飄着燶味。

從發展商角度，樓宇入伙後才找全數，會令他們資金回籠速度減慢，相信樂意買家盡快找數；從銀行角度，雖然今年曾輕微加息，但水浸情況未有顯著減退，亦應樂意向質素好的業主借出貸款；假如買家需申請發展商一、二按，則牽涉到發展商指定財務機構，這些機構則可能因未有預備足夠資金在這刻借出貸款，因而拒絕。

業主申請提早上會時，應致電有關單位，包括律師樓、銀行及發展商指定財務機構詢問可能性。在獲得各方口頭確認後，買家可先從銀行及發展商指定財務機構申請按揭並取得批核，然後以書面方式，向律師樓提出將建期改為樓花期上會。當律師樓收到發展商不反對通知書後，買家將通知書交給銀行，在律師樓繳付尾數後，便可順利上會了。

值得注意的是，雖然黃生申請將按揭貸款轉為即供樓花，放棄兩年後才正式上會，可能趕及發展商的即供計劃限期，理應獲得即供計劃下更優惠的楼价折扣，但由於黃生是「中途轉機」，發展商不一定會重新給與有關優惠，但一般亦不會因而調高楼价。

在較早前簽訂合約買新樓、以建期方式支付的買家，這刻楼价應比買入時升值不少，所以這時候申請按揭，相信不會出現估價不足情況。

業主也要留意，在申請按揭時，如選擇多於貸款額1%現金回贈時，需在貸款總額上先扣除回贈總額，這不只包括銀行、按揭中介回贈，更包括從發展商取得的特別優惠，例如律師費優惠、傢俬電器禮券等。

近期市場傳出很多劈價新聞，但反映整體楼价的中原領先指數只跌幾個百分點，樓市下行憂慮仍言之過早。如讀者真的打算將樓花支付方式由建期改為即供，現時市場最佳的按揭計劃是H+1.24%，現金回贈2.35%。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181124/58950218