買樓上車「貼地」攻略(二)：留意強制驗樓通告【星之谷專欄－都市日報】

買樓上車，最怕中伏。本欄過去多次提醒買樓、申請按揭有甚麼「貼士」或「伏位」，其實只要親力親為，大部分「伏位」都可輕易避免，今次筆者分享自己的「掃雷」經歷。

話說筆者近期公司業務擴張，擬買入一層尖沙咀商廈。有見大廈樓齡近30年，雖然土地註冊處紀錄並沒有任何屋宇署維修令，為安全起見都是到屋宇署網站查看，竟然發現有兩個強制驗樓和驗窗通告。

由於這兩份只是通告，未註入土地註冊處；大廈亦無業主立案法團，管理處沒有張貼出來，而是直接寄給業主。筆者便把這隱藏產權負擔向業主查詢，最終業主願意承擔部分驗樓費而速成交易。

有朋友問：「如果買家在不知情下簽了臨約，驗樓費和維修費應是買家負責，還是賣家負責呢？」在標準的樓宇買賣合約中，都會寫明成交期前，所有維修責任都由上手業主負責。但驗樓不屬維修，驗完樓後未必有維修需要，因此驗樓費是買家負責；但如果驗樓報告寫明有些地方需要維修，上手業主便需要負責該筆維修費用。

當大家在屋宇署網站發現驗樓、驗窗通告時，應先向管理公司查詢驗樓進度。如果已完成，便叫律師樓通知賣方，需要在楼价尾數Stakehold(託管)一部分作為預期維修費。相反，如果驗樓未完成，那麼便存在不明朗因素，可考慮改買沒有這些問題的商廈或自行承擔後果。

也有朋友問：「如果臨約內業主聲明沒有收過驗樓通告，可不可以此為由取消交易？」理論上是可以，但實際操作困難，因為大訂已在賣家手上，如取消交易，需要從民事訴訟追討大訂以及其他損失，惟打官司費時失事，未必一定贏，業主唯有硬食損失罷了。所以，買家在簽臨約前，最好親自上屋宇署網頁查詢心儀單位有沒有強制驗樓驗窗通告。

註：如欲閱讀本欄以往的《買樓中伏記》文章，可在《都市日報》網上版內搜索「子非魚」關鍵字；任何買樓或按揭疑難，亦歡迎致函筆者查問。

子非魚（逢周五見報）

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