揭按揭高現金回贈之謎【星之谷專欄－經濟通】

金融海嘯後，美國銀行推銷按揭貸款並不進取，但偏偏美國按揭產品令人眼花瞭亂，因此買樓客非常倚靠按揭中介格價，找尋最合適最快的按揭方案。

香港銀行數目不多，三大銀行按揭貸款市佔率已超過六成，產品不外乎是Ｈ按或Ｐ按計劃，貸款利率大同小異，而且香港銀行在這項目相當進取。如果客人是優質客，基本上簽臨約後，到往來銀行申請按揭，交齊文件，最快幾天便批出貸款，正常則花兩星期，因此按揭中介在香港作用不如美國般明顯，除非是「爛料」客。

香港按揭中介服務大部分都是免費，其商業模式是將客戶轉介至銀行，成功申請按揭就可獲銀行佣金，情況和地產經理帶客人抽樓花，事後收取發展商佣金一樣。

近兩年按揭中介市場產生了變化，按揭中介為增加市場佔有率，開始把從銀行賺取的佣金回贈給客人，普遍中介回贈額由幾百元超市禮券至按揭貸款額 0.4％不等。

舉個例子，客人如逕入銀行Ａ申請按揭，按息為 P-3%，銀行現金回贈率為 1.95%。如果經按揭中介，按息仍然是 P-3%，銀行現金回贈率仍然是 1.95%，不過可以額外獲得高達 0.4%中介回贈，合共約2.35%。由於現時普遍按息是 2.375%，回贈 2.35% 等於是首年免息。

收取按揭中介回贈不會影響銀行批核的利率及銀行方面的現金回贈。

傳統按揭轉介模式，是由客人交文件給中介，並由中介代為向銀行申請。但近年很多中介都不為客戶代交文件，而是客人去銀行申請按揭，並向銀行聲明是由中介轉介，再填寫一份按揭轉介表，完成按揭程序後，中介會支付額外回贈予客人。

透過按揭轉介申請按揭表面著數，既多收現金回贈，又不需將個人文件交給中介，但須留意，去年底金管局列明，如果按揭回贈額超過貸款額 1%，須扣減貸款額，不論回贈是從銀行或中介而來。假設客人申請500万元貸款，銀行回贈為 2%，即獲 10万元現金，惟銀行只能批 490万貸款給客人，客人亦只需歸還490万元，對客人並無損失，借少還少而已。

假設按揭中介承諾回贈 0.4%，銀行因此扣減了客人的貸款額，但中介其後反口「走數」，未有給予現金回贈 0.4%，客人便蒙受損失，故此選擇按揭中介時，須研究公司規模及可信性。

有客人在填寫按揭申請表時，未有申報按揭中介現金回贈額，銀行在不知情下沒有扣減貸款額。但要留意，客人有責任在按揭申請表上如實申報所有資料，如銀行發現最終客人有收取中介回贈而沒有申報，可能會向客人查詢。

按揭中介公司員工很多都是從銀行出身，除現金回贈，其實可向他們查詢按揭財技，攞盡銀行著數，甚至是幫忙向銀行爭取較高估價，加快批核速度，反正都是免費服務。很多時個別銀行開始減息或加息時，中介由於掌握到第一手情報，可有效地幫客人「飲頭啖湯」或「趕尾班車」。

http://www.etnet.com.hk/mobile/tc/common/popnews.php?newsid=ETN281029144

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