趕及2.15%封頂尾班車【星之谷專欄－都市日報】

香港銀行體系總結餘不斷流走，對按揭利率帶來壓力，上星期近乎所有銀行都調高新造H按封頂息率，由2.15%調升至2.25%至2.35%，未來或有繼續調升空間，業主供樓壓力驟增。

幸運的是，原來有銀行延長寬限期，只要月底前遞交按揭或轉按申請、備齊所需文件，仍可選擇2.15%封頂息率H按，未來10年或難以再遇見。故此，早年採用H+0.7%「世紀平plan」的業主開始轉按，原因是當年封頂息高，故此趕尾班車，將封頂息率降至2.15%至2.25%。

有業主多年前開始供樓，H按封頂息為2.15%，若果下月轉按，屆時封頂息為2.25%，轉按是否仍有着數？筆者認為仍然是好選擇。首先，2.15%與2.25%分別很小，每100万元貸款額，每月供款只差約50元，但轉按現金回贈最少2%，以400万元貸款額計算，扣減律師費後有近7万元現金回贈落袋。

其次是現金回贈變相令業主欠款打98折，以原按揭貸款100万元、按息2.15%、尚欠25年為例，每月還款額為4,312元；若果這時轉按同一筆貸款，假設現金回贈2%(2万元)，意味貸款額將降至98万元，即使按息升至2.25%、同樣採用25年供款，每月還款額為4,274元，按息升但供款反減。

此外，近年楼价升勢凌厲，業主若果兩年前買樓，並借七成至九成按揭，可轉按至六成，毋須增加貸款額，就可退出按揭保險，並取回15%退保費。

事實上，過去一年H按接連減息，加上15%買家印花稅實施，很多聯名業主為「甩名」釋放「人頭」再度置業，觸發轉按熱潮。根據金管局數據，5月份轉按宗數急升至3,490宗，佔總按揭宗數接近一半。

筆者預期，轉按熱潮難冷卻，而且在資金流走下，本港銀行因應美國聯儲局加息，而調高最優惠利率(Prime rate)機會大增，轉按獲取現金回贈是抗加息方法之一。

最後溫馨提示，轉按一般是罰息期完結前3個月申請，其間可以鎖定H按條款，如想於更早時間申請，要視乎銀行能否酌情處理。

子非魚（逢周五見報）