加辣效應 銀行轉戰工商舖按揭

【經濟日報專訊】樓市加辣，資金料流入工商市場，銀行將戰綫擴至工商物業按揭。消息指工銀（亞洲）新推工商舖H按計劃，貸款額逾3,000万元，利息可低至H加1.5厘，料為全港最平。

工商舖按揭 銀行提供P按多

中小型銀行近期積極搶佔住宅按揭，自上周五政府將住宅雙倍印花稅提升15%，非住宅物業維持以第1標準稅率（雙倍印花稅）稅基，市場估計部分資金會轉投工商舖市場，個別銀行就非住宅物業按揭加重力度吸納不同客源。當中，有傳工銀（亞洲）針對舖位、寫字樓及工業工貿按揭，若貸款額超過3,000万元或以上，可獲提供全期低至H加1.5厘息口，以昨日1個月拆息為0.36厘計算，實際供款利率為1.86厘，與現時住宅按揭最低息口的H加1.35厘，僅有約0.15厘利息差距，屬近年來罕見。而計劃的鎖息位為P減3.1厘，即實際低至2.15厘，跟住宅息率看齊。

據了解，該行以往為工商舖物業按揭，僅提供P按計劃，視乎客戶關係及實力，按息低至P減2.75厘至3厘，實際供款利率則為2.25厘至2.5厘。換言之，是次積極推出H按，息口最多可獲減少約0.39至0.64厘水平，假設借貸額3,000万元，還款期20年，按息由2.5厘降至1.86厘，每月還款額最多減近6%至149,784元，而全期利息支出由815.3万元，大幅少27%至594.8万元。

事實上，由於工商舖投資成分較高，銀行以往就工商舖按揭只提供P按，不設回贈，審批方面亦較嚴謹。隨近年本港工商廈價錢普遍上揚，不少由海外及內地企業購買，非住宅物業按揭的競爭同樣激烈，提供的按息及優惠跟住宅按揭愈加貼近。現時大型銀行大多只為優質商廈及潛力較高的舖位承按，個別如恒生均設H按，前者更有高息存款掛鈎戶口。不過，中小型銀行更為積極，除提供H按外，同時加設現金回贈優惠，如工銀（亞洲）及永隆銀行設按揭額0.1%至0.6%不等的現金回贈，個別並接納以私人名義，以及有營運或空殼公司形式申請。

投資者轉攻工商舖 銀行吸客

有業界人士認為，非首置住宅稅一律增加，對住宅交投有一定影響，相信有投資者將資金轉移工商舖物業，估計銀行將會沿住宅及非住宅按揭雙綫發展，透過低息及優惠，全方位吸納優質客戶。

可留意的是，據金管局規定，現時非住宅物業按揭成數最高4成，與住宅物業一樣，承按必須通過加3厘壓力測試，供款與入息比率（DSR）上限為40%，壓力測試下則低於50%，還款年期可介乎10年至20年。

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