轉按慳息、套現、賺回贈

《信報》根據金管局數字，近3個月的新取用住宅按揭宗數均不足4000宗，屬近年新低水平。去年第三季樓市開始轉淡，交投減少，但由於轉按宗數可維持在相若水平，導致轉按佔市場比例明顯提升。過往新批轉按佔市場約15%至25%為主，視乎銀行息率變化及轉按套現需求；今年1月及2月數字顯示，轉按貸款宗數的市場佔比高達34%。

去年至今，市場有着潛在轉按需求，主要原因有二：第一，2012年至2013年，按揭市場以P按為主流，2012年P按佔比全年維持於90%以上，這些按揭貸款一般2至3年的罰息期均已鬆綁，市場已轉為以H按為受歡迎的主流按揭計劃，H按實際息率始終略低於P按(最近H按實際息率降至約1.83%，P按為2.15%，差幅約0.32個百分點)，加上漸漸有部分銀行加推H按與存款掛鈎計劃，讓H按用家可同時享有低按息、高存息優惠，存款息率可高達與按息看齊，造就一批P按用家轉用H按。

第二，雖然近月楼价持續下跌，而在按揭措施下，可造轉按成數亦隨之降低，但對於早年已入市的業主，楼价相對仍有一定水位可供套現，例如以金融海嘯後2009年入市的單位來說，楼价升幅仍然逾倍。在息率仍低及未來息率只會緩步溫和上調的預期下，仍可吸引不少業主以磚頭套現所需資金。

事實上，若罰息期已過及按揭條件適合，轉按確實可為用家帶來好處，舉一例子，陳先生於2012年以450万元買入一個2房單位，承造七成按揭，由於當時H按息率較高，他最終選用了P按，息率全期P-3.1%，實際息率是2.15%。目前罰息期已過，考慮到目前有更吸引的按揭計劃，陳先生遂申請轉按，成功轉用H按與存款掛鈎計劃，全期息率H+1.6%，實際息率約1.83%，較轉按前的P按為低。銀行並提供一個高息存款戶口，存息高達按息水平，即約為1.83%，陳先生將日常儲蓄存入高息存款戶口可賺取利息，以抵銷部分按息支出，等同進一步慳息。計劃並設有P-3.1%的鎖息上限，故毋須擔心H按息高於P按。

此外，陳先生亦考慮透過上述物業套現低息資金，數年間物業市值已升至585万元，以目前一般轉按最高可達六成減去尚欠按揭額273万元，陳先生最高可套現78万元。最終，陳先生成功轉按兼套現的總貸款額為350万元，銀行提供現金回贈高達貸款額的1%，即合共3.5万元，扣除律師費約8000元支出，陳先生是次透過轉按得了幾個好處：慳息、以低息套現流動資金，並賺取了2.7万元可觀回贈。

除了上述，市場上仍有另一批潛在轉按需求，去年起不少發展商為新盤提供高成數一按貸款，一般均提供初期低息優惠，例如首2至3年按息與市場水平相若，但在第3至4年起，息率將升至偏高水平，彈升幅度達3至4厘不等，相信屆時這些新盤買家對於轉按需求將會增加。這類計劃方便買家先以輕鬆低首期入市，但由於稍後息率將回升，故一般均設彈性罰息期或不設罰息期，讓買家可隨時於稍後時間轉按。

王美鳳

中原按揭經紀董事總經理

匯豐銀行按揭和轉按