【买楼按揭程序】按揭所需文件+流程+时间+审批要求，个别情况你要知

最后更新：25-04-25 @ 5:22 下午

购房是人生中的一个重大决定，新手买家应该在买房前先了解清楚申请按揭的条件，以免因为银行审批按揭贷款出现问题而不能完成交易。不同银行在申请按揭时所需的文件、时间和流程都略有不同。特别是在经济环境变化的情况下，不少人的收入出现波动，有些行业需要更多文件证明有足够的负担能力。另外，买家如需要申请高成数按揭，更应该预留充足的成交时间。例如，一般向银行申请7成以下按揭，成交期约为2个多月，但如果要借高成数，成交期就最好预留约3个月。

申请按揭所需的主要文件包括收入证明和住址证明。从银行风险的角度来看，当然是提供的证明越多越好，但从审批的角度来看，最少而可以接受的范围是什么？有些证明如果提供不到能否做按揭？个别情况下你需要知道！

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申请按揭贷款流程

1. 按揭文件一次备齐
2. 货比三家，同时递交多间申请
3. 银行审批按揭申请
4. 按揭批核成功后
5. 完成交易

1. 按揭文件一次备齐：

首先当然是准备好按揭所需的文件，最重要的文件包括香港身份证、住址证明、临时买卖合约、公司工资单、银行工资记录和税单，如果有其他贷款，也应申报及准备相关文件。备齐以上文件后再向银行递交申请可以节省双方时间，不用多次到银行补交文件。

另外，在填写申请按揭表格时，应确保已填写所有栏目并全部签名，避免文件来回往返。如果表格中有不清楚的地方，也应向银行职员或相关团队咨询。

2. 货比三家，同时递交多间申请

不同银行有不同的处理手法，所批出的金额和按揭利率也不相同。我们建议准业主可以向两至三间银行递交按揭申请，以便进行比较，同时也避免了只申请一间银行最终却因特殊情况不获批的尴尬情况。

此外，你也要留意自己所聘用的律师楼，是否在该银行的认可名单上，如果是才可以帮你处理按揭程序。

3. 银行审批按揭申请

目前银行处理按揭批核，一般需时三至五周不等，有个别银行会较快或较慢，因为不同银行会主要考虑的因素也不一，最主要都是就贷款人的信贷记录、职业薪金、物业价值等因素去衡量，所以按揭处理需时，请准业主预留足够时间（成交期后预留至2至3个月）让银行作出批核。

过去因不同原因，银行在审批时会出现塞车，详情可参阅以下文章：

• 银行按揭塞车或延误买卖 宜预留3个月成交期

4. 按揭批核成功后

当按揭批核成功后，银行会主动联系申请人批核结果，如果准业主接受该offer，就要和律师楼预留时间签署文件，签署文件时记得用统一签名格式，否则有机会被要求重签。

如果银行审批过期较预期短，买家又能向银行职员及律师楼确认到实际提早了多少时间，可尝试向原业主提出提早成交，早日完成交易。

5. 完成交易

签署文件后，银行一般会在成交当日批出按揭贷款，贷款会发放予买家的代表律师，由律师楼安排放款予原业主去完成交易。新业主之后需要准时供款，否则有机会被Call Loan，而银行现金回赠一般在1至2周内会存入贷款人的指定账户。

按揭保险（申请高成数按揭）所需文件

按揭保险的申请是最严苛而所需的文件也是最多的。主要文件包括：

• 公司雇佣合约
• 3－6个月工资单
• 3－6个月银行月结单
• 税单
• 强积金记录
• 水、电或煤住址证明

一般情况下，按保公司只看3个月工资单和3个月银行过数记录，但在某些情况下会看6个月，比如：

• 支票出粮
• 没有税单因停了工作一段时间
• 佣金收入（需要计6个月平均）

以上只适用于“打工一族”，如果是自雇，需要提供审计报告（audit report）和公司利得税单。

两间最常用按保公司：HKMC和 QBE的批核标准有轻微出入，所需的文件略有不同。另外，市面上也有私人的按保公司，适合不同需求的按揭贷款者。

延伸阅读：

• 按揭保险懒人包【最新攻略】
• 压力测试怎计算花红、佣金、约满酬金、强积金、津贴
• 加密货币，出粮或当资产，能不能申请按揭？

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7成按揭

如果按揭成数是7成或以下，银行批核便较有弹性，批核标准也因银行而异。如果申请按揭的银行同时也是发薪银行，由于过往收入记录都在银行系统内，因此收入证明只需要补充公司信或工资单（二选一），审批会快一点。

但就算申请的银行不是发薪银行，7成或以下按揭也未必需要税单及MPF证明，很多中小型银行接受3个月自动转账或支票出粮记录。但如果是支票，便需要提供支票副本，而支票需要是公司开的票。因此，读者们如果自己的老板惯常用私人名开票出粮，或会影响按揭申请。参考：

• 无粮单、无税单、无入息证明能不能做楼宇按揭？
• 为家人打工收支票粮 高成数按揭难度高

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如出粮纪录少于3个月

如果是转工，可能出粮纪录会少过3个月。如果是高成数按揭，批核很困难，参考此文：

• 刚转工能不能做按揭？

但6成或以下按揭，如果是自动转帐出粮，有些银行可接受1个月过数纪录，但要提供对上一份工的资料。如果是支票出粮，那么就真的需要3个月纪录。

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租金收入证明

如需要以租金计收入，便需要有租约，然后租金打7折计入息。至于租约需不需要打厘印？有些银行如没有厘印便打6折，有些银行无厘印也不必打折。

参考文章：出租按揭财技FAQ

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多于一个按揭会影响按揭成数及压测

申请人如有多于一个按揭在身，需要提供所有现有按揭的贷款信让银行计压力测试。如果其他按揭中有一个是联名的话，可以提供联名业主的收入证明，联名按揭的供款便有机会以一半金额去计压测。同时，有其他按揭在身，压测要求会提高，供款与收入比率需要以40/50去过压测。如果是申请7成以下按揭，最高成数需要减一成，如申请高成数按揭则需要支付较高保费。

参考北斗星网的文章：

压力测试计算结果，肯唔肯签表格一会有影响

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住址证明能不能用银行月结单？

如是6成或以下按揭，有些银行可以接受银行月结单地址当住址证明，其他银行则需要水电煤证明。请留意，如提供水电煤证明，是需要水电煤月结单而不是按金收据，而且尽量月结单上不要有欠费纪录，否则会给银行一个坏印象。

申请转按，住址证明的审批会较严谨，因如转按是报自住和报出租，按揭成数是不同，而水电煤是最有效自住证明。

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转按需要的额外文件

如是申请转按，需要原按银行的贷款信和最近3期供款单和供款纪录，目的为确认没有迟还款纪录。因此，如果不小心迟了供楼几天，便要等储够连续3个月没有迟供楼纪录才可申请转按。参考北斗星网的文章：

迟左供楼对信贷评级和转按有什么影响？

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非本地收入

非本地收入，不论是香港人或大陆人，入息证明文件如下：

• 外派证明文件
• 出粮户口月结单3个月（流水帐）
• 税务记录

在大陆工作，出粮是自动扣税，因此收入是税后收入。有些大陆公司，出粮是出税前，然后让员工自己报税。如果公司雇佣合约写明发薪是税前，银行便会要求申请人出示“完税证”（即大陆税单），然后用税后收入去计压力测试。

另外，如收入文件并非中英文，而是其他语言，申请人需自行寻求领事馆或翻译公司的协助，将文件翻译成中或英文，香港的银行才会受理。

参考文章：

• 非本地收入或大陆人按揭指南（成数、压测、入息证明文件）
• 申请按揭的住址证明，是不是一定要水电煤单？【含其他注意事项】