楼花买家如何预测收楼时间（入伙纸/满意纸/关键日期/申请按揭时间）

最后更新：25-04-27 @ 12:22 下午

疫情过后，发展商积极推出新盘，部分以楼花形式发售，而楼花有长有短，最长预售期可长达30个月。买家如果不想“等到脖子都长了”还未能入住，在选购时就要仔细阅读楼盘资料。以下文章会介绍几个关键术语，帮助准买家提前规划好时间申请楼花按揭。

什么是关键日期？

根据《一手住宅物业销售条例》，发展商销售未建成的住宅楼盘时，须列出该物业的预计“关键日期”，意指预计住宅项目遵照获批图则兴建、以及符合地契条款后的完工日期。

关键日期是否等同收楼日期？

由于建筑工程可能受各种原因影响而延迟，例如天灾、恶劣天气等，法例上容许关键日期于合理情况下延后，故买家不应把预计关键日期视为收楼日期。

一般而言，发展商会先取得入伙纸和满意纸后，再安排收楼程序。如买家想更准备地预测何时收楼，应了解发展商是否已取得入伙纸和满意纸。

什么是入伙纸？

入伙纸即占用许可证（Occupation Permit），用于证明楼宇建筑合规及结构安全。新盘竣工后，屋宇署会派员到现场，检查楼盘是否按照施工前提交的图则兴建，以及结构安全、入住标准、物业用途、每层单位数量等是否合规。如果符合要求，就会向发展商发出入伙纸。发展商在取得入伙纸后6个月内，必须书面通知买家收楼。

什么是满意纸？

满意纸即合约完成证明书（Certificate of Compliance），用于证明发展商已履行批地条件。政府在批地出售时，会附带要求中标发展商兴建指定公共设施等。地政总署在确认发展商履行相关条款后，会发出满意纸。发展商需要在获发满意纸后的一个月内，以书面通知买家正式交楼。

发展商延迟交楼，买家可否取消交易？

若项目未能在指明日期或任何经延展的日期起计的6个月内完成，则买方可撤销该合约，卖方亦要在撤销后的7日内，将根据合约支付所有款项连同该等款项的利息退还买方。

延迟收楼，对买家申请按揭有何影响？

对于以建期付款的买家而言，一般是在收楼前3个月才申请按揭。银行批出贷款后，准买家一般要在两个月内决定接纳与否。若然新盘突然延后入伙，即使银行接纳容后批出贷款，业主亦有可能要重新提供入息证明，银行亦会重新查阅业主的信贷报告。

如果是即供买家，申请发展商二按，享有低息蜜月期，惟一旦延迟收楼，业主就未能及时转按至银行，要继续捱贵息。

提早收楼又会否影响按揭申请？

提前收楼买家当然高兴，但对申请按揭来说也有弊端。如果买家是换房客，突然提前收楼可能打乱卖房部署，若未能及时完成所有卖房程序，就会影响新物业的按揭成数。另外，如果买家刚换工作，提前收楼也可能导致他们无法通过供款与入息比率测试（DTI）。