最后更新：2025-04-25 @ 6:17 下午

为未补地价的居屋或公屋补地价时，除了使用自有现金，还能借助银行按揭套现来完成。本文将详细阐释如何通过银行按揭套现实现补地价，同时说明相关注意事项以及实用技巧。

 

对公居屋补地价按揭套现有疑问，可联络我们了解

---

居屋公屋补地价的好处

补地价后，物业可以出租（如按揭成数6成或以下），并能随时加按套现，以及出售给非绿表或白表人士，增加市场流通量。

注意：通过租置计划购入不足5年的单位，以及居屋单位购入不足15年的，均不能补地价。

---

计算居屋公屋补地价的方法

单位现时市值 × 折扣率 = 补地价金额

假设所持有的未补地价居屋或公屋，自由市场价格是600万，折扣率为30％，那么预计补地价金额为180万（600万 × 30％）。

---

如何得知居屋或公屋折扣率

答：未补地价居屋或公屋申请补价的程序如下：

• 未补地价居屋购买证上，有首次出售日期、买入价以及“购入时的十足市值”。折扣率 =（购入时的十足市价 – 买入价）÷ 购入时的十足市价 × 100%。
• 如果已遗失购买证，可到田土厅进行土地查册，勾回当时的买卖合约，就能得知上述资料。田土厅查册需要25元，勾回买卖合约需要约100元。

田土厅网页​​：https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW

---

如何透过按揭套现以补地价

以上文提到的市价600万元的资助房屋为例，物业未偿还按揭余额是100万元，透过银行重做按揭可借7成，即最多借420万元。部分用以偿还原有按揭100万元、补地价180万元，剩下140万元则可自由使用。不过，实际的物业估价以及补地价金额，以房署批核为准。

---

居屋或公屋申请补地价的程序

（一）提交申请并缴费

先向房署申请补地价，并缴交手续费6,230元，相关费用会在申请人日后决定补地价时退回。

（二）验楼及估价

房署同意后，将委托测量师行到单位验楼及估价。

（三）申请按揭

房署发出评估补价通知书后，到银行申请按揭。

（四）完成手续

上律师楼完成手续。

​​参考房署网页​​：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf

---

如何得知居屋的估价

未补地价居屋或公屋的自由市场价格，由房署评估，而补地价金额以房署估价为依据。如业主想知道所持物业的自由市场价，可到银行免费查询估价，但最终估价以房署为准。

---

应该何时补地价

在楼市下行周期，物业的估值会下跌，相对需要补地价的金额就会减少。如对未来楼市乐观，可考虑适时补地价，减少补地价的支出。

---

有居屋可免补地价于自由市场出售吗

在1982年5月之前出售的“初代居屋”，由于当时房委会未有订明补地价政策，所以这批居屋在禁售期过后，毋须补地价可自由买卖。当中包括以下屋苑：

（一）九龙

荔景翠瑶苑和悦丽苑、深水埗清丽苑和怡阁苑一期、观塘顺致苑、康田苑与油塘中心、何文田俊文苑。

（二）香港岛

柴湾山翠苑、宏德居与怡翠苑、香港仔渔晖苑及愉城苑，以及柴湾的相关屋苑。

（三）新界

沙田穗禾苑、大埔汀雅苑、屯门兆安苑。

---

按揭注意事项一：房署与银行的物业估价可能不同

房署发出评估补价通知书后，申请人便可到银行做按揭。然而，银行亦会主动为物业估价，一旦与房署估价不同，会出现以下3种情况：

一、银行估价比房署高

银行会用房署估价计算按揭成数及贷款金额。例如房署估700万元，银行估800万元，银行会以700万元计算按揭成数。

二、银行估价轻微低于房署估价

如果差价不是相差太远，一般银行会根据房署估价，计算按揭成数和贷款额。

三、银行估价大幅低于房署

银行或会根据该行估价计算贷款额。例如房署估800万元，银行估700万元，银行或以700万元计算贷款额。

---

参考文章：

• 【按揭保险懒人包2021】 按揭保险费计算、压力测试、按保折扣、退回保费

---

按揭注意事项三：按揭条款与私楼相同

未补地价居屋申请按揭，最长可以做30年还款期，及借取9成（白表）至9成半（绿表）按揭，不需要压力测试。但如已补地价，该物业便可于自由市场出售，按揭批核标准亦会看齐私楼，包括：

• 按揭还款期同样最长是30年，但会考虑人龄及楼龄
• 需要入息证明
• 按揭成数与私楼相同
• 如入息不足，可以加担保人

参考文章：

• 按揭成数2021完全指南（含施政报告放宽按揭后更新、各类型物业和入息种类）
• 【按揭FAQ】压力测试及供款与入息比率上限指南（含各类型入息和供款）
• 按揭还款年期指南2021【人龄、楼龄、物业种类】

---

居屋或公屋补地价时限及时间表

以下是居屋或公屋补地价的时限和时间表：

一、补价时限

由房署发出评估补价通知书日期起计，2个月内需要完成补价手续，否则须重新申请和评估估价。

二、各环节所需时间

1. ​​向房署申请补价​​
   入纸向房署申请补价一般需要2至3星期，其间房署会委派测量师来验楼。
2. ​​向银行申请按揭​​
   向银行申请按揭，批核需要1至2星期，另律师楼处理文件需要1.5个月。

三、注意事项

如担心赶不及2个月限期，可于银行申请做按揭时，同步联络律师楼取楼契做文件，加快完成手续。

延伸阅读：

• Full pay购买未补地价经济适用房，需注意日后无法再抵押套现
• 经济适用房担保期所剩无几，与其空置不如另作打算 (上)《星之谷专栏 – 经济一周》
• 经济适用房担保期所剩无几，与其空置不如另作打算 (中)《星之谷专栏 – 经济一周》
• 转按套现还是业主贷款？一文教你如何选择