銀行按揭罰息期3年，但現金回贈較高，有沒有著數？

2022年4月27日

通常申請按揭都會貨比3家，選擇最好Offer的銀行。而銀行Offer最重要的是利率，其次是現金回贈。在按揭利率方面，近年香港的大小銀行一律為 H+1.3%，封頂 2.5厘，分別不大。所以大部份客人在考慮銀行的時候，都會看重現金回贈。有客人問：「我想選擇的銀行現金回贈最高，但罰息期需要3年，其他銀行都是2年，有沒有著數？」

大部份銀行的按揭罰息期都是2年，但個別中小行可能3年，詳情可以參考這文章：

【按揭資訊】各大銀行按揭罰息期及罰息率一覽

罰息期3年，長遠減少了轉按次數，因而減少了全期轉按回贈

如果選擇3年罰息期的銀行，就只能3年後才可以轉按，長遠會少了轉按回贈。以30年供樓期計算，如每3年轉按一次，30年間可轉按10次。但如每兩年可轉按一次的話，30年間便可轉按15次。故此在轉按角度上，供樓全期都選擇2年罰息的銀行，會有更多現金「落袋」。

不過30年是很漫長的時間，銀行的轉按回贈也經常改變。例如2018年時轉按回贈高達 2.1%，但2020年時轉按回贈又跌到1％以下，有些銀行甚至沒有轉按回贈。不過，正常情況之下，轉按都有1％以上回贈。故此，持續地每兩年轉按一次，仍然是著數過每三年才轉按一次。

除了考慮回贈，也要考慮未來利息走勢

既然如此，何時才應選擇一次性高回贈，但3年罰息期的銀行？答案是要考慮未來利息走勢。因為如果未來是加息，轉按就會由低供樓利息轉至高供樓利息，轉按未必有著數。故此，如果預測未來是加息的話，選擇一次性高回贈但需要3年罰息期的銀行上會，也未必一定蝕底。如果兩年後因加了息而不應轉按的話，那麼現時選擇3年罰息期但高回贈的銀行，也是合理。

除了考慮未來加息走勢外，也要考慮未來是否會繼續就業。如果預計幾年後會退下火線，在家專心照顧子女，就難以再申請轉按，因為沒有入息證明，所以選擇高回贈但3年罰息期的銀行，就可以一次性賺取最多現金。

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