【转按攻略2025】转按好坏处、套现方法、回赠比较、成数及甩按保手续一览

更新：2025年3月26日

何谓物业转按？

转按是指将物业按揭从银行A转到银行B，在按揭罚息期过后，业主就可以自由地将按揭转到其他银行。银行为了吸引客户，重新推出了转按优惠，按揭回赠高达1.05%（专才客户1.5%），请尽快联系星之谷。

金管局于2024年10月16日再次放宽按揭成数，再加上此前暂停压力测试，转按和套现都受益于这些新措施。如果想了解最新的转按成数，请点击这里；关于转按压力测试的详情，请点击这里。如果您想了解更多关于转按的知识，请继续阅读下文，本文将解答各类转按疑问。

 

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转按有什幺好处？

• 加按套现
• 赚取现金回赠
• 甩发展商二按
• 联名物业可甩名
• 添加高息存款户口
• 甩按保，取保费退款及合法出租
• 清数

转按如何赚取现金回赠？

申请转按时，新银行会给予现金回赠作为奖励。此外，向按揭中介索取免费转介信，并交给银行，还可以获得额外现金回赠。两年后罚息期过去时，可以考虑当时的利率继续转按，重复赚取回赠。近来转按回赠，银行连同中介的总回赠高达1.05%（专才客户1.5%）。

但要留意，根据金管局规定，如回赠超过1%，不论是来自银行或中介，银行均需要相应扣减贷款额。

银行根据估价计算转按成数，如何能提升估价？

银行对物业估价越高，转按贷款额便越多。而提升估价的方法有多种，包括向多间银行估价、留意屋苑近期的成交价、查册近亲转让成交，以及提高租值以谷大估价。

转按的律师费收费多少？

转按除律师费外，没有其他费用，但个别银行或会收取赎契费或部份还款费用，一般都是1000元内。律师楼收费一般5000至6000元。

转按如何甩按保并取回保费？

如果在两年前购房时做了高成数按揭，现在房价升值可以考虑甩按保，取回部分保费退款。例如，两年前以600万买入物业，做了8成按揭，借贷480万。假设现在房价涨到700万，转按做7成按揭，可借490万，足够偿还按揭余额，并能取消按保取回保费。

如果在两年内甩按保，可取回25%保费。3年内甩按保可取回15％。如果上按保超过3年，则不能取回保费退款。因此，如果房价涨幅足够，必须在3年内甩掉按保。假设按揭保险费为10万元，退15%则为1.5万，值得去做。

甩按保的另一目的是可以让物业合法出租。如果物业在多年前买入，房价已经大幅上涨，按揭余额占房价已低于7成，就可以合法出租。很多人未正式甩按保便已将物业出租，一旦被按保公司发现，业主就会被罚款，甚至有个案被罚款超过10万元。届时即使贷款人马上甩掉按保，仍需缴纳保费罚款。

不过，金管局决定，自2024年8月8日起，部分有按保在身的业主仍可申请将物业出租，详情可参阅这篇文章：

• 【出租按揭】有按揭保单的单位能否有条件出租？自住房屋想出租，银行如何处理按揭？

是否需要等到罚息期结束后才能申请转按？

在罚息期结束前的3个月，就可以开始申请转按。假设罚息期为两年，还了第21期款项后就可以申请，银行和律师楼会安排在罚息期结束当天自动转到新银行。

提前申请转按的好处是可以锁定利率和回赠。一旦银行批准转按，即使手续未完成，也已锁定按息及回赠，之后银行加息或减少回赠不会产生影响。但相反，如果之后银行降息或增加回赠，则可以向银行申请新的按息及回赠。因此，提前3个月申请转按可以收到“输打赢要”的好处。

如果购买的是楼花，即使罚息期已结束，也需要入伙后才能申请转按。最早可以在入伙前3个月开始申请，入伙后再提取贷款。如果开发商延迟入伙，业主也必须等待入伙后才能提取贷款，并转到新银行。

如何通过转按套现？

房价升值后申请转按，借尽按揭成数，偿还剩余按揭后，余额就能套现。例如，当前按揭余额为300万，房价700万的物业，转按借7成，即490万。因此，就有190万（490万-300万）可以套现落袋，用作投资用途。

转按套现的按揭成数上限，不论房价最多借7成。

政府最新放宽转按套现的按揭成数上限，不论房价一般最高为7成，如果房价600万或以下，借尽可达8成，但需要通过按揭保险。

回顾转按套现的成数变化：

• 根据旧的按揭成数规定，即房价600万元以内，方可通过按揭保险公司申请最高8成按揭套现，而600万至1,000万元的物业，转按套现按揭上限为6成，最高500万元。
• 2023年7月，银行放宽1500万以下住宅按揭成数至最高7成，同时适用于转按及套现，因此申请人转按时借尽按揭成数，在偿还原银行贷款后，套现能力大大增强。
• 2024年2月，政府再次放宽按揭成数，楼价3000万或以下物业，银行按揭成数最高为7成，同时适用于转按及套现，因此申请人转按时借尽按揭成数，在偿还原银行贷款后，套现能力大大增强。
• 2024年10月，施政报告提出，统一不同类型的按揭成数至楼价7成，而且不论楼价，并且适用于转按套现。另外，600万以下物业，转按套现借最高8成的规定至今仍然适用。

私营按保公司 转按套现 3000万物业最高借9成

如果有更多资金周转需求，可以考虑通过其他私营按保公司套现，3000万物业都能借到楼价的9成，不过需要支付较高的保费，详情请参阅以下文章：

• 什么是私营按保公司？自住业主非固定收入可借九按。

转按无需压力测试，但仍需符合供款与收入比率不超过50%的上限

过去无论是普通转按，还是甩发展商按揭，申请转按都需要通过压力测试。如果物业是自住并且按揭计数只有1，压力测试以50/60计算。如果按揭计数超过1或物业用于出租，压力测试以40/50计算。相反，新购按揭经按保叙做高成数按揭，可免压力测试，只要每月供款不超过收入的50%即可。

然而，自2024年2月28日起，金管局宣布暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200个基点的压力测试要求，但仍需符合供款与收入比率。如果没有按揭在身，每月供款不超过收入的50%。如果有按揭在身，每月供款不超过收入的40%。

到了2024年10月16日，当局宣布，所有住宅物业和非住宅物业，不论贷款人是否有其他按揭在身，其供款与收入比率上限统一为50%，即每月供款不超过收入的50%。

即使没有资金需要，为什么仍应套现？

即使没有套现需求，仍应该转按借尽，以赚取额外现金回赠，同时转按套取的资金，可以放入高息按揭户口（mortgage link），对冲供楼利息，令套现出来的120万在没有利息支出的情况下，但却能赚额外回赠。

若不套现，假如转按贷款余额为300万，以现金回赠3%计，可得9万元。但如借尽420万，现金回赠升至12.6万元，高出3.6万。只要不提取套现的120万，长期放入mortgage link中对冲供楼利息，本金自动按月还银行，便没有额外利息开支赠。

转按套现款项最快几时到手？

转按提交齐全文件后，通常需要2周到1个月的时间才能获批。但律师事务所需要1.5到2个月来处理，其中从旧银行获取楼契需要3周时间。如果想加快进度，可以同时向银行申请转按和向律师事务所取契，这样可以将时间缩短至大约1个月。

若按揭数量多于一个，须否扣减转按成数？

在2024年10月16日，金管局新规出台后，即使按揭数量多于一个，也不需要扣减按揭成数。

以往在没有按揭保险的情况下，环联显示的mortgage count多于1，大部分银行需要扣减按揭成数一成。但也有部分银行不扣减成数，但不能加按套现，只能转按现有按揭余额。如果上了按揭保险，则可以不扣减成数，但需要支付较高保费。需要注意的是，除了自己拥有的物业按揭外，为家人的按揭担保也会使mortgage count多于1。

如何利用转按甩走发展商二按？

假设业主两年前借助开发商二按置业，当时房价800万，一按和二按共计640万（8成按揭），两年后贷款余额为560万元。在新政策下，银行最高可批出7成按揭。以上例子假设房价不变，业主能够在不上按揭保险的情况下摆脱开发商二按，转按到新银行。因为发展商按揭“蜜月期”结束后，利息很高，建议业主转按至银行享受低息按揭。

通过转按将联名物业甩名，有哪些好处？

将联名物业甩名给近亲有两个好处。转按时顺道甩名，会被当作新买卖，重新做按揭可以使用新的按揭成数进行套现。过去甩名的一方也可以恢复首置身份，购买物业不需要支付7.5%的印花税也是其中一个好处，只需使用较低的旧税率来计算印花税。不过，自2024年2月28日起，政府取消了所有辣招，非首置人士都可以使用较低的旧税率来计算印花税，相信为了省钱而甩名的情况会消失。

如何通过转按增加高息Mortgage Link户口存款上限？

部分银行的mortgage link户口可以与家人共享，个别银行的mortgage link首年上限可达到按揭余额的60%，高于一般的50%，申请人在选择按揭计划时可多加留意。

转按时银行普遍赠送火险，有哪些注意事项？

转按后，新银行一般会赠送一年火险，甚至家保。需要注意的是，转按完成后旧银行的火险计划依然存在，因此可以到旧银行申请旧火险保费退款。如果物业是新型屋苑，管理费已包含火险，则不能享受银行赠送的火险。

 

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