轉按套現還是業主貸款？ 一文教你如何選擇

2023年5月15日

業主如需要現金周轉，可以考慮將物業轉按，套現資金。除此以外，亦有財務機構推出業主貸款，毋須以物業作抵押，究竟兩者的詳細操作有何不同，當中又有甚麼事項需要注意？以下文章會詳細講解。

甚麼是業主貸款？

業主貸款屬於私人貸款 ( P Loan )，是專為業主而設的無抵押私人貸款，物業毋須抵押，也可以借取貸款。雖然沒有抵押品，但如果貸款人沒有依時還款，借款人仍然可按合約入稟法院追債，貸款人或會被逼賣樓，甚至要求法庭頒令貸款人破產。

樓按套現和業主貸款有何分別？

業主可以向銀行申請為物業加按，或直接將物業轉按至另一間銀行，同樣可以達到套現的目的。而所得的貸款額，視乎物業是否已經升值，轉按能夠套現的貸款額多數十至數百万元。還款期更可長達25年，至於利率方面，目前H按實際息口為3.5%。

至於，財務公司會視乎業主貸款申請人的入息、還款能力和物業質素去批出貸款，大部份獲批的金額都不多於100万元，而且利率現時一般達10厘以上，還款年期亦會較物業轉按短，一般需要在3至5年內清還。

另外，物業轉按需要符合供款與入息比率及壓測要求，由審批到放款需時約1個月。相反申請業主貸款，財務機構審批則相對寬鬆，可以免壓測，部份更聲稱可免信貸審查，而且批核時間快至一天內可完成。

兩者費用及回贈有何差別？

轉按套現需要支付律師費，一般為5、6千元，業主貸款則無相關費用；不過銀行會提供現金回贈吸引業主申轉按套現，加上星之谷的星之獎賞，每次轉按所獲得回贈高達5位數。而申請業主貸款，則未必每間財務機構都提供回贈，即使有，金額也不如銀行，又或者只是向客戶贈送超市禮券。

「爛料」業主是否應選擇業主貸款？

一些現金糧、支票出糧、無MPF、無稅單的人士，會被視為「爛料」的客戶，如果想申請轉按，未必能夠交齊文件讓銀行審批，但並不是所有銀行的批核標準都統一，有些銀行可接受支票出糧，也有銀行較重視物業的質素多於申請人入息的質素，而且同一間銀行對於「靚料」和「爛料」客戶提供的利率都一樣，亦較業主貸款的利率為低，所以「爛料」業主並非沒有選擇。

不過如果是資助房屋未補地價的業主，轉按時需要先過房署一關，而且轉按套現會非常困難，只有特定原因房署才會批準，如不獲房署接納，業主則可以考慮業主貸款。

申請業主貸款還有甚麼要注意？

部份業主貸款會以低息、無抵押、免手續費為招徠，但申請人亦不可掉以輕心，要仔細檢查所簽的文件是否不含任何抵押條款，另外亦要問清楚財務機構是否會收取估價費用、提款手續費、提前還款手續費等，避免因小失大。

如果本身已有業主貸款，再申請物業轉按，業主貸款的每月還款是否要計入壓力測試？

部份銀行審批轉按時可以做清數，卡數、業主貸款等可免計入壓力測試，不過就要在放款時將所欠的貸款交由律師樓直接進行清數。另外，業主貸款大部份利息都是逐日計，有利於業主隨時向銀行申請轉按，可以減少利息支出，同時轉按時業主可獲銀行和星之谷的大額現金回贈，一舉多得。

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