轉按再上按揭保險仍然有正現金流，星之谷計俾你睇

2017年9月25日

兩年前買樓上9成按揭的業主，普遍楼价都未能升到可以轉按6成甩按揭保險。因此很多業主都認為無必要轉按，因轉按再上按揭保險要再付按保費，感覺吾著數。其實這是一個誤解。就算轉按再上按揭保險，現金回贈足夠找按揭保險費有餘，再加上舊保費refund和減了息，吾轉按是很蝕底。讓我們一起計計。

假設兩年前買樓400万借了9成，利率 H+1.7%，當時按揭保險費大概94000，而家楼价升到510万，餘下按揭貸款額356万，轉按要再上按揭保險借7成。

先計算支出：

• 轉按再上按揭保險，要付按揭保險費，但保費有6折，保費合共 ＝ 356万 * 2.15% * 60% = $45,924
• 律師費 ＝ ＄5300

總支出合共 ＝ ＄51,224

再計算收入：

• 1.8% 銀行回贈 (以楼价6成計）＝ 510万＊60％＊1.8% = $55,080
• 0.35% 星之谷獎賞（以最終貸款額計）＝ （356万 － 55080）＊ 0.35% = $12,267

注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

• 舊保費有 15％ refund ＝ 52000 ＊15％ ＝ ＄14 ,100

總收入合共 ＝ ＄81,447

現金流 ＝ ＄81447 － ＄51224 ＝ ＄30,223 !

因此，就算再付按揭保險費去轉按，仍然是有錢落袋的。

此外，每年還可以慳利息，如果H按沒有觸及封頂位，由 H+1.7% 轉為 H+1.3%, 慳到 356万 ＊0.4% = $14,000 利息。不過近期H按持續爆封頂位，會暫時感覺不到減息的效果。

客人反問：但如果我不轉按，等楼价升，升到我可以轉按借6成的話，便不需要付按揭保險費吧？

以上面例子，楼价需要升到＄593万才能6成轉按，即楼价要再升多16%。未來發生什麼事無法估計得到，但筆者假設未來幾年楼价跟隨通漲平穩上升，都要5年才能達標。那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按，損失了接近7万元利息。而且到時未必再有 H+1.3% 這樣低的轉按利息了。

還有最重要的是，舊保費refund限期是3年。等，未必著數。