【上車買樓程序】從睇樓、估價、簽約、申請按揭至成交逐步教學

2021年4月9日

近來受惠疫情受控及經濟前景回暖，香港樓市強勢復甦，重燃市民上車意欲。然而，買樓流程複雜繁多，令不少準買家感到煩惱，星之谷以一文列出「買樓十步曲」，解釋由揀樓至成交的箇中細節及注意事項，助準買家順利上車。如現有業主打算樓換樓，可以參考我們另一篇文章，預先做足功課，確保自己的樓換樓大計能夠順利完成。

【賣樓及買樓程序】樓換樓2023全攻略：放寛按揭後有什麼不同?

買樓十步曲清單：

1. 於網上或代理行揀選樓盤

香港網上揾樓平台繁多，買樓比以前方便得多，買家可根據價錢、區域、呎數等自訂要求，找出所有合適樓盤。另一方法是直接走入心儀地區附近的地產代理公司，代理會詳細介紹正在放售的樓盤。如果已經有心水樓盤，但未能於網上找到相關放盤，亦可嘗試向樓盤附近的地產代理查詢。

2. 簽署「睇樓紙」，親自睇樓

網上圖片、平面圖等難以看清樓盤全貌，買家需要透過實地睇樓，才能查清楚大廈及單位的保養、間隔、景觀等情況，亦可視察單位附近環境是否理想，如是否鄰近垃圾房及衛生等。值得留意，若於落雨天睇樓，可以有效查驗樓盤漏水問題。

另外，買家需要留意單位是否凶宅，在法律上其實並沒有為凶宅作出定義，只能依照一般人的廣泛認同定出一個模糊的框架。銀行或按保不會因物業是凶宅類別而不批按揭，只要估價行估到價，便可以做按揭，那怕是高成數按揭。不過，並非所有銀行會對凶宅單位進行估價，如想了解凶宅按揭，可參考以下文章：

買了凶宅單位，能否用凶宅價反做8成按揭？

若經代理揾樓，準買家必須簽署「睇樓紙」，該文件具法律效力，列明在某一時段內只可透過該代理購入單位，以及成交後所需要支付的佣金，以防止買家「飛起」代理，直接向業主買樓的情況。

3. 銀行估價，查詢單位真實價值

一般而言，賣家放盤叫價或會比底價高出3%-5%，以增加議價空間。為免買貴樓，買家可免費於銀行網站進行估價，作為樓盤的市價參考指標，高出此價太多可視之為不合理。經代理揾樓時，可將心水價格告知，請代理為你講價。然而，買家的減價要求宜盡量合理、避免過度偏離市價，否則難以促成交易。

4. 簽署臨時買賣合約及落細訂

若買賣雙方於樓盤售價取得共識，便可簽署「臨時買賣合約」，當中會列出訂金金額、雙方擬定價錢等成交資料。若經代理買樓，合約一般由地產代理提供，買家簽約後，同時需向賣家支付「細訂」，金額約為樓盤售價的3至5%。

簽署「臨時買賣合約」後至簽署「正式買賣合約」前的14日內，若買賣雙方任何一方反悔，悔約方需要賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方的代理佣金。

5. 攜臨約至銀行申請按揭

簽署臨約後，下一步便是申請銀行按揭，買家可帶備臨約自行至銀行申請，或委託按揭中介免費代辦。簽臨約後宜盡早申請按揭，若想申請7成以上高成數按揭，需要同時購買按揭保險，更要留備充足時間補交證明文件，並確保於樓盤成交日前，獲銀行批核按揭及準時放款，否則或有「撻訂」風險，被沒收訂金。

此外，申請按揭時，買家要知道入息「夠唔夠計」，不同類別的收入計算方法不盡相同。如「唔夠計」，加按揭擔保人是一個解決辦法，詳情可參考以下文章：

全港各大銀行均提供樓宇按揭，買家申請前宜先行格價，特別須留意按揭利率、現金回贈、罰息期等。除自行格價外，買家可免費向按揭代理查詢最新按揭計劃及代為格價，除可節省時間，亦能確保資訊正確無誤。

最新銀行按揭現金回贈和按揭利率比較

6. 簽署正式買賣合約及落大訂

簽署臨約後，買賣雙方需要委託律師，代為進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等工作。一般簽署臨約後14日，雙方須再簽正式買賣合約，買方需同時支付「大訂」，普遍大訂及細訂金額合共為楼价10%。若律師發現物業有樓契遺失、業權不清、釘契等問題，而賣方於成交日前仍未能解決，視乎實際情況，買家有權取消交易及取回已支付的訂金。

7. 簽正約後繳交印花稅

簽署正式合約後30日內，買家須繳付物業印花稅，首次置業人士可獲豁免15%從價印花稅，只需按較優惠的第二標準稅率繳稅。

8. 臨近成交日再次驗收單位

一旦簽署樓契，意味買方同意於「現狀」買入物業，事後即使發現問題，亦不會向賣家追討維修費用。所以於臨近成交日，買家務必再次仔細驗樓，若發現問題，應於成交前向賣家提出。

9. 成交日簽署樓契及支付楼价尾數

樓盤成交日，一般定於簽署正式買賣合約後的60至90日內，屆时買賣雙家於律師樓簽署轉讓契（即是樓契）後，單位的業權將由賣方轉至買方。代表律師會負責草擬樓契條款，並將樓契送往土地註冊處登記。

買家在定成交日時，應該要考慮會否承造高成數按揭。如7成或以下按揭，通常2個月的成交期已經足夠。但是，7成以上按揭，因為需要經按揭保險，按揭申請時間通常較長，建議買家和賣家爭取3個月成交期。

於成交日，買家需要清還楼价尾數及支付代理佣金。若已申請按揭，銀行通常會於成交日前，放款至你的代表律師，再由律師代為轉賬至賣方支付楼价尾數，意味按揭放款不會經過買家的銀行戶口。近期接連有律師樓出現問題影響業主成交，想避免遭受無妄之災，可參考我們在《經濟一週》的專欄文章。

研銀行間直接過數保障律師行封鎖下如常放款【星之谷專欄－經濟一週】

10. 購買家居保險或火險

申請樓宇按揭時必須購買火險，如屋苑管理費已包含火險，申請按揭時則毋須再買。然而，個別銀行仍需借款人主動申報，否則會替借款人再買一次火險。而家居保險並非必須，業主可自行選擇是否購買。

火險即是樓宇結構保險，用以保障單位的結構問題，例如牆身、地板、門窗、天花等等，可補償損毀後所需的更換及重建費用。大部份新屋苑管理費均已包含火險，但保障範圍或只包括住宅單位外的結構問題。若業主想保障單位內的問題，可以額外買一份火險。

家居保險，用以保障單位內因意外而導致的財物損失，如首飾、珠寶、收藏品、家庭電器等，及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障，業主可選擇是否購買。

值得留意，向銀行申請按揭時，大部分銀行會提供火險及家居保險購買優惠。

申請按揭必須購買火險，市價最平是多少、有何「四大注意事項」？