租金太低，能不能改用擬租金收入計壓測？

2018年11月15日

近期的個案，客人的租客因已租了很多年，一直沒有加租，因此客人的租金收入比市價低很多，做轉按時總收入差少少才能過壓力測試，問能不能改用擬租金收入（預計租金收入）而不提供租約。

這涉及把物業用途由「出租」改為「擬出租」，都有銀行可以接受，但有幾點要留意：

1）正式租金是打7折計收入，但擬租金是打6折，因此就算擬租是高過正租，但打折後兩者應不會相差很遠。

2）擬租是估價行估，有機會你用的銀行租金估價比市價還低。

3）能接受用擬租的銀行不多，因此會限制了自己可報的銀行。

以前都寫過文章，擬租有時真的幫到過壓力測試。比如話，一千万以上的樓，無論是出租或自住都最多是借5成。因此報擬出租，用擬租金收入的話，有機會幫到壓力測試。為什麼只是有機會？因為如只得一個按揭在身，報自住是用 50／60 計壓測，但如報擬租或出租，都同樣是用 40／50 計壓測。因此，雖然入息因擬租而增加，但 DSR 減少，實際是不是出著要 case by case 去計。

如有超過一個按揭，報擬租便一定著數，因反正 DSR 都是用40／50計。

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