【离婚按揭】买楼遇着业主婚变，业权分配影响成交？

最后更新：25-04-27 @ 12:07 下午

老一辈说：“宁教人打仔，莫教人分妻。”但年轻一辈则更相信婚姻“合则来，不合则去”。不过，离婚除了是夫妻二人分开生活，也涉及到资产和产权的分配问题。最近，有客户向公司咨询，透露自己看中了一个心仪的物业，但业主突然婚变，担心是否会影响到心仪单位的产权。以下文章将逐一解答相关问题。

卖家突然办理离婚手续，正在洽售的物业会如何处理？

当两人进入婚姻诉讼时，律师事务所会在双方物业上“起钉”，即在物业册上登记“Notice of intention to proceed an application for ancillary relief”（即离婚申请内有财产分配要求）。有了这个钉后，银行就不会承做按揭，物业暂时不能出售或出租。

无论原业主是在买卖物业过程中的任何时间办理离婚，只要买家的律师查册发现物业被钉契，交易就会暂时停止。即使业权只是由夫妻其中一人单名持有，但离婚涉及到业权分配，因此所有单名物业都会被钉上，既不能买卖，银行也不会为物业承做按揭。

当然，正在离婚的夫妻如果签名同意，物业仍可以出售或出租，其所得现金须由律师事务所托管，直至官司结束，这样买家才能购买心仪的物业。

否则，就需要等到物业解钉，即等待法庭完成业权分配，或夫妻二人自行就财产及业权分配达成协议，新买家才有望购买物业并申请按揭。但如果业权是无偿转让，银行未必会批出按揭，原因可参考下一段。

当法庭决定离婚夫妻二人名下物业的业权归属后，败诉一方如果将物业无偿转让，这样会被银行视为“送契”一种，土地注册处代价（Consideration）一栏金额显示为零，大部分银行对于这种物业的按揭申请都会拒绝。

如果是通过庭外和解来解决财产及业权分配问题，则可以用买卖方式代替送契转让业权。需要注意的是，过去坊间有些通过买卖方式为业权转名或甩名时，双方未必有实际金额过手；而离婚时必须“依法而行”，涉及业权以“买卖”方式转让时，必须有实质金额过账。

在2024年2月28日的财政预算案后，印花辣招税全面撤销，夫妻离婚后，共同财产会重新分配。无论两人是否各自持有物业，转名时只需按照从价印花税第二标准税率缴税。如果离婚涉及诉讼，由法庭命令物业需要转名，仍需按第二标准税率缴基本印花税。

此外，撤销印花税辣招包括了额外印花税（SSD），因此承接离婚物业的买家可以随时购买物业，不需要等3年的避税时间。