村屋當地舖用途，可否做按揭？

2020年5月13日

近日筆者收到個村屋盤，地下無花園，開價1100万，令人乍舌。看了圖片後，該村屋單位位置在馬路旁，有條天橋接駁到對面一個住宅屋苑。因此很明顯，該村屋的業主是以「地舖價」去開價。在地理上該單位的確是有街舖的價值。

事實上，香港不少村屋地下那層，都是用作地舖用途。比如在大圍或沙田，這類村屋式地舖都不罕見，很多是經營食肆。問題是，買入這些村屋，做前舖後居，能不能申請到按揭？

城規會有機會反對村屋做地舖

買入村屋做地舖，要留意地契。有些較舊的村屋，地契沒有寫明是用途，那麼做地舖還是做住宅理論上都沒有問題。不過要小心，村屋做地舖不只是受地政監管，也受城規會監會。村屋地下做了食肆或其他商業用途，或者和城規會在該地區的整體規劃有迴異，都有可能被城規會管制。而買入這些村屋時，由於價錢已是地舖價，買賣雙方都假設了可以該單位可以合法經營店舖，但事實不是必然。

城規會網頁：
https://www.info.gov.hk/tpb/tc/whats_new/whats_new.html

前舖後居，銀行按揭困難

如果買入的村屋已本身是地舖，由於申請村屋按揭，銀行一定要驗樓，所以銀行會見到該單位已用作了商舖用途。這時就算地契上沒有寫明住宅用途，大部份銀行都不能做按揭。這是因為安全原因，尤其如該地舖是經營食肆，銀行更會有風險考慮。

個別細銀行可能會批，但要加息。不過也要留意，如要做高成數按揭，就算銀行肯批，按保都不會批。

村屋價賣舖價，銀行未必估得足

如果該村屋本身不是經營地舖，但業主以舖價來開價呢？因單位在申請按揭時沒有經營商舖，申請按揭是沒有問題。但問題在於如賣家以舖價去開價，銀行一定不會估得足價。因無論該單位所處的位置有幾大人流，形成有做地舖的價值，銀行都只會以住宅用途去估價。因此，如賣出價大幅高於銀行估價，按揭不會借得足，個別大銀行甚至會拒批。因此，如買家想購買這類型物業，要有full pay 的準備。

延伸閱讀：

• 村屋按揭指南2020【含舊屋地村屋、按揭成數、最長還款期、拒批原因、估價】