2025银行及中介按揭现金回赠以楼价几多成计算？

最后更新：2025-04-25 @ 7:00 下午

政府放宽按揭成数，1000万楼可借9成。很多客人以为，银行的现金回赠以贷款额计算，即以900万计算。其实这是个误解，银行按揭回赠的计法是以非按揭保险下的贷款额计算。以下是几个深入浅出的例。

 

银行按揭回赠只以非按揭保险的贷款额计算方法

例子1：楼价800万，借9成。如果没有按揭保险，800万楼只可借7成，即560万。经过按揭保险后才可以借9成。正如之前所说，银行按揭回赠不会计算按揭保险下的贷款额。假设银行的现金回赠是2%，计算方式如下：

正确银行回赠计算法 = 800万 × 70% × 2% = 112,000元

例子2：楼价800万，借7成，且有帮家人担保其他物业按揭，银行回赠2%，那么按揭回赠也是112,000元？

以往有按揭在身的情况下，不经过按揭保险，银行需扣减一成，但按照最新规定，银行按揭一律最高7成，因此：

正确银行回赠计算法 = 800万 × 70% × 2% = 112,000元

按揭现金回赠超过1%

根据金管局的规定，如果按揭回赠超过1%，银行需要从贷款金额中扣除现金回赠。具体如何扣减，可以参考以下文章：

按揭回赠，如超过1％需要扣减贷款金额是不是有着数？

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中介按揭回赠一般以净贷款额计算

中介按揭回赠与银行不同，会以净贷款额计算。假设中介按揭回赠为0.35%，净贷款额为560万，回赠便是19,600元，不论是否有经过按揭保险。

什么是净贷款额？根据金管局指引，如果按揭现金回赠（无论是银行回赠还是中介回赠）超过1%，而贷款金额已达到按揭成数上限（非按揭保险），银行便需要把回赠扣减贷款额，这就是“净贷款额”（net loan）。

市场上常常有一种误解，银行回赠1%，中介回赠0.35%，因此总回赠为1.35%。其实这未必正确，因为如果要经过按揭保险，银行的1.35%回赠是以非按揭保险的贷款额计算，而中介回赠是以净贷款额计算。净贷款额比非按揭保险贷款额高很多。

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