【2019放寬按揭保險成數】8大Q&A，適用於8按和9按

2019年10月30日

政府放寬按揭成數後，我們收到大量按揭查詢，本文歸納了8個常見問題。

關於新按揭成數的細節，可參考 HKMC 的文件：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

請留意：目前只有 HKMC 和 QBE 跟隨新例的成數，AIG未跟隨。即如要做新按揭成數，只能申請 HKMC 和 QBE。

問：如申請高成數按揭，最佳按揭計劃是什麼？

目前最佳H按利率是H+1.3%。至於現金回贈，銀行以及中介回贈總和最高做到3%，但要留意，回贈需要扣減貸款額。

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問：新例需不需要過壓力測試？

雖然 HKMC 聲明申請高成數按揭，不需要過壓力測試，只需要每月供款少於入息的50%便成，但不是所有銀行都跟隨。有些銀行可以容許免壓測，唯需要以下條件：

• 在沒有按揭保險之下能過到壓測（即假設沒有高成數按揭，需要入息過到壓測）
• 首置以及沒有其他按揭，如有擔保人，擔保人需要沒有其他按揭。（首置定義是沒有其他住宅物業，以前有但已賣樓也當首置）
• 只限新買，不適用於轉按、甩名、轉名、加名

參考我們在《經濟一週》及《南華早報》的專欄文章：

• 《SCMP》The devil is in the details of Hong Kong’s relaxed mortgage rules
• 【星之谷專欄－經濟一週】新例放寬 按揭成數 魔鬼在細節

如過不到壓測，建議先申請預批，因銀行不保證過不到壓測也必批。參考我們在《香港01》和《南華早報》的訪問：

• 《香港01》放寬按保　未符壓測可申借9成　消息︰銀行審批傾向保守
• 《SCMP》Hong Kong home sales jump after easier financing rules

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問：新例下按揭保險費如何計算？

HKMC更新了按揭保險費，請參考 HKMC 保費表：

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1141/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf

如對保費表感到太複雜，歡迎按右上角的 Whatsapp 按鈕讓我們免費幫你計算。

留意：如用新例按揭成數，按保未必可享有6折，尢其如果過不到壓測的情況下。

參考：按揭保險費計算方法【2019新例】

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問：新例入息與供款比例(DTI)有什麼改變？

新例下，壓力測試的DTI 和轉統有點不同。首先是最基本的借款人以及擔保人也沒有按揭。如果是這情況， DTI 以 50／60 去計。即是說，以實際按息 2.5% 計算，每月供款不能超過入息50％，壓力測試以 5.25% 按息計算，DTI 不能超過 60％。未有新例前，9成按揭需要用 45/55 去計壓測，因此新例是放寬了9成按揭的 DTI 須求。

假設借款人或擔保人有按揭在身呢（俗稱有 mortgage count）？情況便有點複雜， HKMC文件寫得很含糊，筆者親自打去hkmc求證後獲得以下答案：（1）如有 mortgage count 而楼价是800万以下，7成按揭壓測以 40／50 計算 Dti上限，7按以上便以 35／45 去計算 dti。（2）如有mortgage count 而楼价是800万或以上，6成或以下按揭以40／50 去計算 dti及壓測，6按以上以35／45 去計算 dti及壓測。

參考：【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南（含新政策各類型入息和供款）

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問：新例出後，銀行需要批核多少時間？

上車人士要小心，新例出後，銀行收到大量申請。很多已批出按揭申請人也要求重批，為了盡用新成數。這形成銀行批核時間緩慢。如買樓上車，需要爭取較長成交期（最好3個月或以上），預多點時間處理按揭。參考我們在《東方日報》的訪問：

• 《東方日報》樓宇按揭紛轉Plan　銀行大混亂

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問：新按揭成數批核會不會較嚴謹？

HKMC 批核較嚴謹，需要有稅單和強積金供款紀錄。如做9成按揭，需要固定入息。自僱人士最多只能借8成，需要提交公司利得稅單。參考我們的舊 Blog 文：

• 【放寬按揭成數 2022．買樓首期計算】自住、出租、工商物業車位、資產按揭及入息種類

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問：轉按套現，能不能用新按揭成數？

轉按套現或現契重按，不能用新按揭成數，如需要借8成，只適用於600万或以下楼价。不過，其實是有方法拆解的。參考我們在《東方日報》的攻略：

• 新例後轉按套現　兩招突破封鎖

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問：發展商二按，能不能用新成數轉按到銀行？

好消息是，如按揭含發展商二按或一按，可以利用新成數全數轉按到銀行，享受低銀行按息。參考我們在《蘋果日報》和《星島日報》的訪問：

• 《蘋果日報》【債務大挪移】按保放寬後 400億發展商二按勢轉至銀行 轉按最盡8成 – https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191018/60166362
• 《星島日報》首天查新按保倍增 冀轉移發展商二按

附表：新按揭成數（如用手機版下表可向右掃顯示隱藏內容）

樓價範圍及 按揭成數	400万以上至900万物業 最高9成/720万之較低者	900万以上至1000万物業 最高8成
物業類別	只限已落成物業，亦適用於一手物業建期計劃
首置要求	借取8成以上按揭， 需符合首次置業要求
固定收入要求	借取8成以上按揭， 需符合固定入息的要求
申請人「沒有」其他按揭 (包括抵押人/借款人/ 擔保人)	借任何按揭成數 入息要求：供款佔入息比率不超過50%^* 壓力測試：+3%利率下，供款佔入息比率不超過60%^
申請人「有」其他按揭 (包括抵押人/借款人/ 擔保人) 50%按揭保險成數	按揭成數不高於7成 入息要求：供款佔入息比率不超過40%^* 壓力測試：+3%利率下，供款佔入息比率不超過50%^ 按揭成數高於7成 入息要求：供款佔入息比率不超過35%^* 壓力測試：+3%利率下，供款佔入息比率不超過45%^
申請人「有」其他按揭 (包括抵押人/借款人/ 擔保人) 40%按揭保險成數	按揭成數不高於6成 入息要求：供款佔入息比率不超過40%^* 壓力測試：+3%利率下，供款佔入息比率不超過50%^ 按揭成數高於6成 入息要求：供款佔入息比率不超過35%^* 壓力測試：+3%利率下，供款佔入息比率不超過45%^
按揭保險費	原有的保費表之上，另加15%按揭保險費 未能通過壓力測試者需另加保費，而且仍需通過50%供款佔入息比率

如用手機版上表可向右掃顯示更多內容

^ 多於一個按揭的申請人需扣減10%
* 借超過8成按揭亦無需扣減5%