【按揭年限指南2025】年龄、楼龄与物业类型如何影响供款年限

最后更新:2025-04-21 @ 3:17 下午

申请住宅按揭,最长还款期可以做30年,但根据不同的人龄、楼龄、物业种类、交易类别及按揭成数等因素,最终批出的年期或不尽相同,参考本文作深入了解。

按揭年期

 

想了解你的最长按揭还款年期,请联络我们免费查询

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


按揭年限根据「年龄」的计算方法

大部分银行会以「75减去借款人年龄」来计算按揭年限。比如借款人今年40岁,用75减40就是35年,但由于按揭最长还款年限一般为30年,所以最多可以借30年。有些银行则比较宽松,采用「80减年龄」来计算年限。

如果是申请高成数按揭,不管是香港按揭证券公司(HKMC)还是其他按揭保险公司,通常也会跟随银行的计算方式。如果银行接受「80减年龄」,那么按保批出的按揭年限也会采用这个标准,同时供款与入息比率(DTI)也会按照这个年限来计算每月供款。

如果想延长按揭年限,可以考虑加入一位更年轻的共有人,或者加上联名借款人/担保人。具体能否采用最年轻的年龄来计算,还需视乎不同银行的政策与审批标准。请参考北斗星网的文章:

担保父亲做8成按揭,HKMC有机会用父龄计供款年期


银行如何根据「楼龄」来计算按揭年限?

一般来说,银行会以「75减去楼龄」来计算按揭的最长期限。然后银行会将这个年限与「75减人龄」所得出的年限进行比较,取较短者作为实际按揭还款年期。例如,借款人年龄为50岁,物业楼龄为52年,两个算法都用75减的话,结果分别是25年和23年,那最终银行只会批出23年的还款期。

如果按揭成数在七成或以下,不需要按揭保险,有些银行会更宽松一点,采用「80减楼龄」来计算年限,甚至个别银行对独立屋或洋房会采用「85减楼龄」。但如果要做高成数按揭(即超过七成),即使银行愿意采用85减楼龄,按揭保险公司(如香港按揭证券公司HKMC)通常仍会以「75减楼龄」作为审批标准,并以此来计算供款与入息比率(DTI)

不过也有例外情况,例如一些大型蓝筹屋苑,个别案例可能获批以「80减楼龄」来计算还款期。

像美孚新邨这种楼龄超过50年的屋苑,大多数银行都无法批出30年期按揭。但有少数银行愿意采用「85减楼龄」,这就有机会批出30年按揭,不过需加息,并且只限七成或以下的按揭成数,不适用于高成数按揭。参考以下文章:

美孚新村能不能做30年按揭?


物业种类:村屋及唐楼

如果不需要办理高成数按揭,一些银行可以用「80减楼龄」的方式来计算村屋的按揭还款年限。但如果需要办理高成数按揭,村屋的按揭年限最长只能按照「55减楼龄」来计算。另外,唐楼和普通私楼处理方法一样。


未补地价居屋还款年限

未补地价的居屋,无论是绿表还是白表,新楼的按揭年限已放宽至最长30年;而二手居屋自2024年3月起也同样放宽至最长30年,按揭年限是以首次公开发售的日期作为计算基础。

如果居屋已超过政府担保期,仍然可以申请最长30年的按揭,但只能借七成,且需符合供款与入息比率(DTI)的要求。

如果仍在政府担保期内,则按揭年限的计算方式为:在担保期结束后,需已还清至少三成的按揭本金。若无法在担保期过后偿还满三成,就必须缩减按揭成数或按揭年限,以增加每月还款金额,加快还款进度。详细请参考这文:

居屋按揭FAQ-成数、年期、压力测试


房协资助房屋的按揭还款年限

香港房屋协会(房协)旗下的资助房屋,在批核标准上与私楼一致,因此按揭年限和计算方法也基本相同。最长可做30年按揭,年限需根据人龄和楼龄共同决定。至于是用“75减”还是“80减”来计算年限,则取决于申请银行的内部政策。请参考北斗星网的文章:

房协楼按揭及转按入门(成数、年期、利率、压测)


以融资为目的敍做高成数按揭

首次置业人士如申请高成数按揭,HKMC(香港按揭证券公司)或其他按保机构通常批核的最长期限为30年。但如果是为了套现而通过转按重做按保,还款期限最多只能批25年。

需要注意的是,转按也可以申请高成数按揭,最多可借八成。另外,如果转按涉及更改业权人(如除名),银行会视为新买卖,即使涉及套现,按揭年限仍可批30年。

参考文章:

转按再上按揭保险仍然有正现金流,计俾你睇


车位及工商物业按揭年限

车位的按揭年限最长为15年。不过,如果车位与住宅单位位于同一屋苑,某些银行允许两者一并申请按揭,这样车位的还款年限也可以做到最长30年,并不要求单位和车位必须合并契约,但并非所有银行都接受这种处理方式。

工业或商业单位的最长按揭年限通常为20年,部分银行可提供最多25年的按揭期。

参考文章:

同一屋苑,车位和楼可一拼转按悭息,不用合契


最短按揭年限是多少?

虽然大部分人关注的是最长年限,但按揭最短可以做到5年。若低于5年,大多数银行都不愿批出,可能需要提高利率,且没有现金回赠优惠。如果因借款人年龄或楼龄原因,导致按揭年限不足5年,银行通常建议加入担保人,或根据实际情况灵活处理。


延伸阅读:

如对本文章有任何问题或意见,欢迎按左上角 Whatsapp 按钮联络我们互相交流。

返回主页 按揭学堂


若想知哪个银行按揭利率最平,现金回赠最高,即时留言,索取最新情报!

請核對聯絡電話是否正確,謝謝。


关于星之谷

星之谷按揭转介历年来与全港银行合作,为客户免费介绍最低利率、最高回赠的按揭计划,解决置业路上的疑难及痛点。我们不收取任何费用,只想把所识和所想,向客人分享。公司的奖项和里程碑:

 

详情请浏览星之谷按揭转介网页:https://www.starpagency.cn


按揭入门

按揭成数 | 9成按揭 | 银行及中介按揭回赠计算方法

按揭回赠比较 | 按揭利率比较 | 按揭年期

按揭保险 | 按揭保费折扣 | HKMC和QBE批核标准

压力测试 | 供款与入息比率DTI | 压力测试花红 | 按揭花红打折

非固定收入按揭 | H按 VS P按 | 申请按揭文件

一手新楼按揭即供 vs 建筑期

转按 | 罚息期 | 甩名 / 转名 | 现契重按

担保人印花税 / SSD / BSD |

自雇按揭 | 自住变出租按揭 | 物业估价

居屋按揭 | 居屋转按套现失政府担保 | 居屋屋苑首次发售日期一览

唐楼按揭 | 村屋按揭 | 工厦按揭 | 车位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遗产按揭 | 银主盘按揭

滚动至顶部