【 買樓收租按揭 】 擬租金收入Q&A

2021年2月5日

【買樓收租按揭 vs 自住物業按揭】一般業主為「自住物業」申請按揭，不能借助租金入息通過壓測。然而，如果物業用途為「出租」，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息，在特定情況下，「擬租金收入」能夠更容易通過每月供款入息比率及壓力測試要求，增加上會勝算。

問：什麼是「擬租金收入」？（projected rental）

答：申請按揭，無論是新購或轉按，就算層樓沒有出租，也可以用「擬出租」去申請按揭，而用預期租金當入息去計DTI（每月供款與入息比率）以及壓力測試。其目的是為了減少申請貸款的最低入息要求。

答：由於沒有實質租約，預計租金是由估價行去評估，並且以估租值打6折去計算入息。申請人可以到不同銀行quote估租，並選擇最高估租的銀行。

答：如沒有其他按揭，「擬出租」最高按揭成數為5成。如有其他按揭，最高成數為4成。不過，1000万以上物業，也是5成，和自住用途一樣。

答：「擬出租」需要用40／50去計DTI及壓力測試。即是說，每月總供款不能超過總入息（包括擬租金）的40％，以及加息2厘後不能超過50％。

答：如果楼价是1000万以上，而所買的物業租金回報是夠高，用擬出租去申請按揭的確是比用自住去申請按揭較易通過DTI及壓力測試。舉以下例子：

假設楼价是1200万，沒有其他按揭，無論是用「自住」或「擬出租」用途申請按揭，成數最高都是5成。
如以「自住」用途申請按揭，壓測用50％／60％去計算，以現時利率最低入息要求是月薪＄56,779。
如以「擬出租」用途申請按揭，壓測以40%/50% 計算，最低總入息要求為 $68,135. 假設物業的預期租金回報為3％，打6折後為每月預期租金入息為＄18,000，變相最低薪棒入息要求為 $68135-$18000 = $50,135
從以上例子可見，用擬出租比用自住申請按揭在某些情況下會較容易通過DTI和壓測。

答：如以擬出租申請按揭，理論上層樓是需要出租用。