【按揭供款】選擇固定供款金額或固定年期較有著數？

2019年8月7日

按揭申請表上，可以選擇㨂用固定供款金額方式供樓，或是以固定年期方式供樓。大部份申請人都是選擇固定年期方式。那麼，什麼情況下用固定供款金額方式會較著數？

什麼是固定年期供款？

固定年期供款，是指選擇一個還款期，比如30年，然後銀行便會計算每月還款金額。如果利息不變，30年間的每月還款金額都是相同，息隨本減。如果利息上升或下趺，每月還款便會跟據息口調整。目前大部份按揭申請人都是選擇固定年期供款，銀行也鼓勵這方法，因在行政上容易處理。

什麼是固定金額供款？

固定金額供款，是指每月供樓金額固定，而且不隨利息浮動而改變，但還款期會隨之而改變。假設最初的還款期是25年，當加息時，還款期便會延長至25年以上，令每月供款額不變。如果減息，每月供款同樣也不變，但還款期便縮短到25年以下。

這種供樓形式好處是無論利息升或趺，每月供樓金額都是相同。但是，當利息上升時，由於每月供款不隨住利息增加，而是用攤長還款期去抵銷每月供款上升，變相只是把增加的利息攤長還。在「利疊利」的情況下，全期總利息會上升很多。

不過，假設利息下降，由於每月供款不變，而還款期縮短，變相可提早供完層樓，減省總利息支出。

固定金額供款也可能隨利息上升而增加

大家不要以為如選擇固定金額供款，便就算加息都不需要「供貴左樓」。如輕微地加息，每月供款不變是因為自動延長了還款期，即把加了的利息攤長而還，最終都是要還。而且，如果持續加息，不能無止境地延長還款期而保持每月還款不變。跟據金管局的指引，還款期最長是30年。因此，如果持續加息，還款期不斷延長，達至30年不能再延長的話，到時每月供款也需要增加。

兩種供樓形式的好處及壞處

固定年期供款的好處，是可以一開始借盡30年還款期，因此每月供款會減少，DSR或壓力測試會易通過。如果是用固定金額供款，由於銀行要設立還款期buffer，方便加息時可延長還款期，變成一開始不能做足30年（上例是25年）。因此如做固定金額供款，最低入息要求會比固定年期供款高。

如需要每月轉錢去供樓戶口供樓，固定金額供款會較易掌握戶口最低結餘，因為每月供款都是相同。比如話，每月固定供款是＄10000，那麼到月尾時確定戶口結餘有＄10000便夠。如果是用固定年期供款，每月便需要查閱供樓金額才知應實際上要轉幾多錢去供樓戶口。不過，由於現時已有mortgage link，供樓戶口應也成為主要儲蓄戶口，不應只維持最低結餘。

公務員如有政府房屋津貼，一般選固定金額供款

由於公務員有供樓津貼計劃，比如醫管局的 HLISS 計劃，很多業主都選擇固定金額供款。如可把政府的津貼金額定為每月固定供款金額，便可達至＄0供樓，很受公務員歡迎。不過要留意，如要用 HLISS，是需要行 P-Plan.

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