如何揀選銀行做按揭？利率及回贈以外的7大考慮因素

2022年1月26日

揀選銀行做按揭時，借款人普遍只考慮利率及現金回贈兩個指標，但除此之外，仍有很多額外因素需要考量，包括高息戶口、火險、罰息期、供樓是日息或月息、出糧戶口、及銀行其他隱藏收續費等。事實上，大多數銀行的按揭利率均定於H+1.3%，各銀行的主要分別在於回贈高低，以及上述列出的項目，借款人「扑鎚」前應細心比較。

高息戶口（mortgage link）

於部分銀行敍做按揭，可獲提供高息戶口，存入該戶口的儲蓄，將享有與樓按相同的利率，在加息周期可產生對沖作用，減輕供款壓力。目前環球各國加息呼聲漸高，將令高息戶口的重要性愈來愈顯著。想了解甚麼是mortgage link，可參考這文章：

【MORTGAGE LINK高息戶口】按揭儲蓄掛勾戶口 8大Q&A

很多提供較高現金回贈的銀行，沒有提供高息戶口，據筆者觀察，不少客人因為忽略mortgage link的長遠重要性，傾向選擇此類銀行上會。儘管買樓後，年輕人的荷包多數已「清袋」，一時間沒有大量現金放入高息戶口賺取利息。但隨時間推移，每月於戶口不斷累積儲蓄，高息戶口的重要性將愈來愈大。

火險

向銀行申請按揭時，借款人必須為物業購買火險，銀行一般只會免費送第一年火險，其後將每年收費。故除考慮現金回贈高低外，亦應計算該銀行火險費用，是否比其他銀行便宜。儘管借款人可以隨時將火險轉去其他銀行或保險公司，但箇中手續繁複、需支付額外費用、以及每年需向銀行提交相關文件，未必值得。

須留意，若物業是新型屋苑，管理費普遍已包括火險，借款人毋須再向銀行購買火險，火險便可從按揭考慮因素中剔走。

延伸閱讀：申請按揭必須購買火險，市價最平是多少、有何「四大注意事項」？

罰息期

大部份銀行的罰息期為兩年，但個別銀行長達3年，若想盡快透過轉按以賺取多現金回贈，便需仔細考慮罰息期，挑選合適銀行上會。此外，若於罰息期內加名、甩名、或甩擔保，3年罰息期需要重新計算，或會影響未來賣樓的時間表。

延伸閱讀：【按揭資訊】各大銀行按揭罰息期及罰息率一覽

供樓是日息或月息

銀行的供樓利息，以「日息」或「月息」計算，有機會影響未來轉按或賣樓的日期。參考此文：

延伸閱讀：賣樓或轉按慳息攻略：日息、月息供款大不同【附：各銀行按揭利息計算方式】

出糧戶口

為方便供樓，很多人傾向選擇出糧戶口的銀行申請按揭。就銀行審批角度，戶口月結單內的交易愈簡單，按揭批核速度便愈快，故出糧戶口的交易紀錄不應太繁雜。此外，如有用某銀行的戶口投資虛擬貨幣，切忌用同一銀行上會做按揭，因投資虛幣有機會被銀行凍結戶口，屆時可能連帶按揭亦被call loan。

延伸閱讀：買虛擬貨幣出事　銀行戶口慘被冚旗　按揭或「CALL LOAN」收場 【星之谷專欄－香港01】

按揭隱藏收費

揀撰銀行申請按揭時，不能只考慮眼前的回贈或其他一次性優惠，亦要計算往後的各種隱藏收費，常見收費包括：提早還款、部份還款（partial payment）、轉按時的贖契費、及甩擔保人的費用。各銀行的收費不盡相同，剛上會時未必有即時影響，但當未來想提早還款、部分還款、或甩擔保時，才發現原來手續費不菲，有機會得不償失。

計算按揭利率時，以那一間機構的HIBOR為準？

目前，很多銀行的按揭利率都定於H+1.3%，但其中「H」即Hibor的計算方法，每間銀行未必一致，並導致按揭利率不同。大部分銀行以銀行公會公布的Hibor為準，但個別銀行會以自家量度的Hibor計算。

如果選擇的銀行，以自己的Hibor計算按揭利率，借款人應考慮其Hibor水平，與銀行公會計算的Hibor相比，是較高還是較低。切勿誤以為只要兩間銀行的按息同為H+1.3%，實際利率亦必然一樣。

銀行公會網頁

延伸閱讀：

• 大銀行？中小銀行？按揭申請銀行點揀好？
• 如何揀選按揭銀行？拆解大小型銀行優勢差異《星之谷專欄 – 經濟一週》