【出租按揭财技FAQ】出租按揭可达7成 按保单位可条件出租

最后更新：25-04-25 @ 4:18 下午

自2024年10月16日起，出租物业的按揭最高可做到7成。即使已有超过一个按揭在身，购买新物业时仍可借到7成，而且租金收入可以作为收入的一部分进行打折计算。许多客户曾咨询过相关问题，因此下面汇总了一些常见问题及答案（FAQ），以便客户一次性了解相关信息。

可留言查询任何出租按揭的问题

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假设我想转按自住物业，但有另一自住物业在放租中，能不能计租金收入？

答：假设现在想转按的物业是申请的银行A，如果出租物业的按揭也是在银行A，一定不能计入租金收入，因为当年申请按揭时报了自住。但如果出租物业的按揭是在另一银行B，银行A也会要求查看客人出租物业的按揭facility letter（因为要计入息要求），从而得知该出租物业当年是报自住。

至此，银行A计不计租金收入，便因银行而异。有些银行会考虑到楼价升幅大，出租物业的按揭余款都已下降至楼价7成或以下，因此符合了金管局要求，所以让客人计入租金收入。

有些银行比较严格，会先要求客人去银行B把物业由自住改回出租，转按那一层的入息要求才可计入租金收入。要留意如果出租物业当年是高成数按揭，有用按揭保险，所有银行都一定不会计入租金收入，客人应先甩HKMC先。不过，自2024年8月8日后，金管局放宽规定，有3项情况可以考虑批准合资格业主将自住的物业出租，详情请阅读：

• 【放租按揭】按保单单位可有条件出租，自住单位想出租银行怎么处理按揭？

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如果租约没有打厘印，能不能计租金收入？

答：有打厘印的，租金收入可当8折计算；如果没有，也可以计入，但有些银行会再折上折。有些银行有没有打厘印打折都一样。不过建议客人应打厘印，因为如交了物业税而没有交厘印税，税局的电脑一定会联系到。有些客人出租物业但不交物业税，以为“税局问时才补交啰”，那是危险的，因为差饷物业估价署会定期寄信，抽验单位是不是在出租中，如业主回答不是，便是对政府作出虚假声明，属于刑事罪；如填是，电脑也马上对到该物业没有申报物业税。

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有租金收入，没有其他入息，能不能做按揭？

答：可以的。参考这文：

申请按揭，租金收入计算之注意事项

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大陆楼的租金能不能当收入？

如在大陆有楼收租，也可以计租金收入的，但不是间间银行做，同样是要打7折。需要文件包括：

• 房产证
• 租约
• 租客过数纪录

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如果想把物业出租，但未有租客，能不能用预期租金计收入？

答：可以的，用“拟租金收入”，请参考：

• 善用“拟租金”收入，帮助过压力测试
• 租金太低，能不能改用拟租金收入计压测？
• 【按揭财技】 拟租金收入 Q&A 2021

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原按揭是报出租，转按报自住有什么要注意？

答：如旧按揭有做 rental assignment，可能要提供退租书。另外如报自住有些银行要提供水电煤证明，如心仪这些银行便要准备这些文件。

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原按揭是报自住，想报出租，但有其他按揭，会不会再减按揭成数？

答：如果由自住转为出租，按揭成数便需要降至7成，在新例下即使有其他按揭在身，亦毋须减按揭成數。

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自住物业想放租，是否要向银行申请出租同意书？

答：如是自住物业，本身和银行的契约是不能出租。如果自住物业是高成数按揭，HKMC会定期检查物业是不是自住，因此如有HKMC在身而“偷鸡出租”要慎重考虑。如是借7成的自住物业，虽然drawdown后银行不会定期去查贷款人有没有放租，但如果贷款人主动要求银行发出出租同意书，银行也会要求他先把自住物业翻按为出租，成数7成或以下才可发出出租同意书。在银行角度，如发出了出租同意书，假设借款人断供，银行也要等租约完后再能收楼拍卖。但如借款人的物业是自住但“偷鸡放租”，如之后断供，银行可直接收楼，就算有租客。

有客人问：如银行发现“偷鸡放租”会不会call loan？银行随时都有权call loan的，不需要原因。如是高成数按揭，HKMC发现出租一定会call loan.

在这个课题上，如客户对个别个案有进一步查询，请直接与我们联系。

也有客人问：其实“偷鸡放租”是不是犯法？如是高成数按揭，有机会是违法。因为借款人曾对政府作出声明物业是自用，HKMC也会定期要求借款人申报是不是自住，如对政府作出虚假声明，的确有可能有法律责任。但如是借7成，由于只经银行不用经政府，声明是自住是向银行声明，偷鸡出租是违反同银行的契约，有可能被银行要求补回成数的差额。

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其实租客能不能查到业主的按揭成数？

答：当然可以，田土厅查册中，按揭契会注入楼契内。

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出租物业缴纳印花税后，银行会知道吗？

答： 税务局无权将客户的个人信息透露给银行，因为这涉及隐私保护。

但是，如果客户因为出租物业申请了房贷利息抵扣个税，税务局有可能为了核实合规性而向银行查询该物业是否真的用于出租。具体详情可参考以下文章：

• “偷鸡出租”或可能会被税局问，就算有打厘印

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按揭如报出租会不会影响按揭利率和回赠？

答：以前会，现在不会了。无论是报自住或出租，批出来的利率都是一样。

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如只租出了一个月，收了一个月租金，能不能照计租金收入？

答：可以的。其实银行考虑的是租约的真伪而已。有打厘印，有银行入数记录，就算一个月也没问题。很多时候，签正式租约及交楼时，两按一上都是现金交收，只要租约上写明是以现金交收，就算无银行过数记录，有些银行也会作出考虑的。

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如有多个按揭在身，转按时能不能借到7成？

答：以往金管局规定要扣一成，即是只能借6成。但是根据2024年10月16日的新规定，有多个按揭在身，贷款人一样可申请7成按揭。

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如本身有出租物业，能不能担保近亲首置借8成或9成？

答：可以的，请参考此文

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多按人士如行non-consent，最多可借几多成？

答：申请转按时，行non-consent意思是不授权银行check资料信贷库中楼按的部分，因此银行不知道借款人除申请中的物业外，还有没有其他按揭在身。金管局指引是如行 non-consent，按揭成数要减一成，或利率要加一厘。有些银行让客选择是减一成还是加一厘，而大部分客人都会选择减一成。自住物业不经按保最尽是借7成，减一成便变6成。如行资产审查最多借6成，减一成便变5成。留意 non-consent 不应应用于按揭保险内，因为客人如要申请按揭保险借8成，必须签 tu consent （即按揭申请表表格一，俗称Form1）。

另外要留意，不是每家银行都可行 non-consent，而且大部分可行 non-consent的银行最多只借6成（自住物业）。而且就算行non-consent，银行也要借款人签声明没有其他按揭。

参考我们在《都市日报》的文章：

• 畅谈“不同意查阅”按揭

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出租物业申请按揭，银行需不需要验楼？

答：如是现契重按必须要验楼，就算有租客。如租客拒绝开门那么按揭便不能提款。如果不是现契重按，有租约的话，有些银行都可waive入屋验楼，但都可能会到门外查看有没有间房。

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如果HKMC出租，会有什么责任？

答：请参考我们在北斗星网的文章：

• HKMC出租或分租的风险和法律责任

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刚买楼，打算出租，应报自住或出租？

答：假设刚购入物业，如果是连约买，只能报出租。但如果是交吉买，可以选择报自住或报出租。在2024年10月16日，不经按保的按揭成数最高划一为7成，不论是自住或出租物业，而且DTI也是以50%上限去计算，但如果申报出租，

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未补价居屋可不可出租？

答：现时只有房协核下的资助房屋推出了未补价出租计划，详情请参阅以下文章。至于房委会核下的居屋，如未补地价，仍然未有任何计划可供申请。

• “未补价资助出售房屋－出租计划”懒人包

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分割房（劏房）租金收入能否计入还款能力？

答：如果做按揭的物业是那间劏房单位，由于大部分银行都不做劏房按揭，按揭是不会批。但如果申请的银行肯为劏房做按揭（市场上有2－3间银行），那么劏房的租金是可以计入息。另一个情况，如果申请按揭的物业不是该劏房单位，而是另一单位，那么，劏房单位的租金是可以计入息。