【楼花按揭放宽2025】一手新楼按揭成数、即供建期按揭分别、开发商二按有何风险

最后更新：25-04-21 @ 5:24 下午

近年来，许多年轻人在购房时更倾向于购买新房，开发商也纷纷将目标群体锁定在年轻人身上，通过提供大额折扣优惠，并配备豪华会所等设施来吸引更多人购买期房。那么，什么是期房？购买期房有哪些优势和风险？新房与二手房的按揭贷款有什么区别？新房按揭中有哪些常见的风险点？本文将通过 问答（Q&A） 形式，逐一解析这些问题，并全面介绍购房时需要注意的各类事项，包括即供或建期、发展商二按、高成数按揭等，帮助新房买家顺利通过银行按揭审批。

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什幺是楼花(期房)？

一手新房分为现房和期房。期房是指尚未竣工的房产，以预售形式对外销售，购房者可以通过参观样板房来挑选心仪的房源。从购买期房到正式交房前的这段时间，被称为“交房期”，最长可达30个月。开发商通常将期房的交房日期（即预计完工时间）设定在2-3年后，以确保有充足的施工时间。

期房有什么好处及风险？

期房按揭可选“建期”或“即供”付款计划，建期买家可待至收楼前才上会，以付清楼盘尾数；至于即供，则需于买楼后短期内上会找清尾数。为加快资金回笼，发展商通常提供较大楼价折扣予即供买家。虽然楼花价格吸引，但买家或担心“烂尾”风险。事实上，如今有预售楼花同意书制度，并有一手住宅销售条例等多方监管，香港出现“烂尾楼”的机会已微乎其微。

一手期房按揭选择即供或建期有何区别？

自2023年9月起，建期与即供的按揭按保条款已经统一，按揭成数也一样，即1,000万以下的住宅物业，如果购买按揭保险可以申请最高9成按揭：1,000万至1,125万的物业，可借8至9成，但贷款额度上限为900万元；1,125万至1,500万的物业，可借8成；1,500万至1,715万的物业，可借8成，贷款额度上限为1,200万元；1,715万以上的物业，可借7成。

在新政策下，对于楼花物业，选择高成数按揭时，可以考虑选择即供方式，以获得即供的楼价优惠。

关于新按揭成数请参考HKMC：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

发展商二按和传统银行按揭有何分别？

由于发展商二按有配额制度，资金往往不足以借贷给所有申请人，因此审批通常比银行严格。读者常会看到发展商二按未批，但不知道拒批的原因，导致买家退订的新闻。
当发展商二按的配额快用尽时，审批会变得更加严格，特别是对于没有固定收入、存在年龄限制以及有其他按揭的申请人，审批通常比银行更加谨慎。过去曾有部分申请人因为没有税单而被拒批。
银行按揭最长期限为30年，而发展商二按一般最多只能做25年，极少数情况下可以做到30年。在计算供款与收入比率时，需要考虑较短还款期的因素。
如果同时申请银行一按和发展商二按，银行会将一、二按的每月供款合并计算，且二按将以25年还款期及蜜月期后的利率来计算每月还款额，入息要求会比向银行和按保公司申请高成数按揭时更高。

申请发展商二按小贴士：尽早申请按揭，因发展商二按配额有限，越迟申请会越难批。另外，因发展商二按需要头按批出后才可申请，因此选择批核速度快的银行是王道，建议货比三家。参考文章：

申请发展商二按有伏位，4大注意事项你要知

如被发展商二按拒批，如何补救？

答：有两个方法。第一，可以去宏亚尝试申请二按。第二，由即供转建期，其后经按保敍做高成数按揭（如楼价3000万或以下）。不过由即供转建期，需经律师楼向发展商申请，并会损失即供优惠。

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开发商二按能否转按到银行？有哪些注意事项？

可以。一般来说，发展商二按的前两年是低息蜜月期，过后按揭利率会大幅上涨。贷款人可以在低息蜜月期结束前的三个月，提前申请将按揭转按至银行。2023年政府放宽了按揭成数，适用于转按脱离发展商二按，银行最高按揭成数为7成，而上按保最高按揭成数可以达到8成。不过，上按保不能套现，只能以贷款余额进行转按。

例子：2年前使用发展商二按购买新楼，楼价800万，一按加二按合共640万。假设2年后楼价不变，现时尚余贷款额560万元，即楼价的7成，可以无需经过按揭保险转按到银行，享受低息楼按。如果尚余贷款额为600万元，业主也可以通过按保申请7成半的贷款，成功甩掉发展商按揭的机会大大提高。

不过，在甩掉发展商二按时需要注意以下几个要点：

新楼楼花期内不能转按，需等到收楼后才能转按。业主最早可在收楼前3个月开始申请转按，提前锁定估价、按揭利率和批核。
新楼楼花期内不能更改姓名或转名，需等到收楼后才可以。
发展商二按的审批较宽松，但如果转按至银行，申请人必须符合供款占收入比率的要求；如果要申请上按保，审批会更加严格，要求的收入文件包括税单和自住证明，申请人应尽量提前准备好。
如果楼市下行，估价不足，转按时批出的贷款金额可能不足以脱离二按，可能需要补差价，或者继续使用发展商按揭。后者由于已过蜜月期，利率会非常高。

一手新楼如行建期，申请按揭有哪些注意事项？

答：若行建期，于收楼前3个月才可申请按揭，一旦届时经济下行，不幸失业或减薪，可能增加上会难度。若行即供，可趁现时入息稳定立即上会，即使日后失业，银行亦不会因此call loan，只要准时供楼便成。

另外，如一手楼花期很长，到建期时不幸楼价跌超过2成，银行有权以最新估价而不是买入价计算贷款额，可能会导致“借唔足”。参考以下文章：

新楼选即供好定选建期好？从 WETLAND 个案解剖

纳米新楼按揭不时被银行拒批，如何避免？

部分纳米新房或小型发展商的楼盘，银行可能会实行贷款配额制度，配额用完后将不再接受新的按揭申请。建议在购买纳米新房前，先向银行了解是否可以办理按揭，以及是否存在配额限制。另外，在签署临时买卖合约后，应尽快提交按揭申请。

招标购买一手新房，申请按揭时有哪些注意事项？

如果是通过招标购买新房，香港按揭证券公司（HKMC）在审批高成数按揭时，会以招标价来计算按揭成数，该价格不会扣减合约上的任何回赠。所以如果招标价高于1500万，将无法申请八成按揭。相反，银行在计算实际贷款金额时，会扣除所有回赠后再计算按揭比例。

例如：某单位招标价为1600万元，原本按揭上限为1200万元，但扣除发展商折扣后的“净楼价”为1400万元，因此按揭上限只能是1120万元。

一手新房的按揭贷款额度，是否需要扣减发展商提供的优惠和回赠？

需要。所有优惠项目，包括现金回赠、律师费优惠、管理费优惠，甚至小到交通卡、赠品等礼物，都必须从楼价中扣除。如果买家领取了相关优惠，就需要准备更多的首付款。

例如：某新房合约价为1000万元，申请八成按揭，发展商提供的各类优惠总值为50万元。那么银行最终批出的贷款额度 =（1000万 – 50万）× 80% = 760万元。

其他一手楼花按揭常见问题

暂停压测后，楼花按揭可否没有入息要求？

不是，虽然金管局暂停压力测试，不过申请银行按揭时仍然需要通过供款与入息比率要求。

楼花可否转按?

不论新旧制，楼花期内，直到收楼前均不能转按，亦不能转移业权，包括甩名转名等。不过业主可于收楼前3个月提早申请转按，收楼后再提取贷款。

建期收楼估价不足怎么办？

过去很少出现建期付款的买家于收楼时发现估价不足的情况。不过近期楼市回调，大型银行的估价比较严谨，部分新盘出现估价不足。其实市面上仍然有私营按保公司有机会承按，业主可以有多个选择。