【银主盘按揭】银主盘是不是实价买？购房流程及按揭中的常见陷阱逐一数

最后更新：25-04-25 @ 4:49 下午在房价回落时，市场焦点转向银主物业，买家希望可以“执平货”（捡便宜）。然而，除了关心价格之外，银主盘在办理按揭时相比其他楼盘，有更多需要注意的细节，新手买家需要多加留意。

什幺是银主盘

业主为物业办理按揭后，需要每月供楼还款。如果业主因财务困难，无力继续还款，导致断供，银行或其他债权人便有权收回物业，然后再出售或拍卖，这些物业就被称为银主盘。

银主盘买卖程序和二手房没有区别。债权人收回物业后，一般会通过物业代理出售，或者是公开拍卖。买家可以预约看楼，“看中”就可以通过物业代理洽谈购买或在拍卖场上竞价，不过也并非一定是价高者得，如出价未达债权人的目标价，拍卖就有机会流标。

一般人或许认为银主盘价格会比其他二手房低，事实上债权人在收回物业时，会先经测量师估价再出售，一般都会贴近市价，或者比市价低一到两成，但也有可能因为其他因素，包括内部装修、景观、楼层等而影响银主物业的价值。过去也曾出现过拍卖气氛热烈，致成交价高于估价，原业主在还清贷款之余，还有钱落袋。

银主盘与其他二手物业一样，买家可以向银行申请按揭，并不会因为购入的是银主盘而需要支付较高利息，但有两大因素影响按揭批核。

其一是银主盘的楼契不齐，如果物业是无契或半契，银行不会承造按揭。而银主盘一般需要在临约时签署必买必卖，即使发现楼契不全都不能“踢契”。买家只能“一炮过”付清款项，或“挞钉”被没收订金，卖家亦有权追讨日后再卖楼时的差额损失。

另一个情况是银主盘被钉契，钉契可以从查册中得知，如果钉契与卖家个人有关，比如卖家有第二三四按，或有私人诉讼在身，这些都不会影响按揭。但如因拖欠管理费、差饷等而令物业被打钉，银主盘合约中会列明卖方不会负责这些费用，而买家需要支付相关费用解钉后，才可向银行申请按揭。

买家要注意的是，银主盘的成交期一般大约只有一个月，要完成解钉并同时申请8成或9成高成数按揭，时间上较为紧凑。如成交前按揭未批，卖方很大机会都会杀订收场，未必愿意延迟成交。

其次要留意解钉也需要时间，故此在未买入物业前，最好先跟卖方银行或财务机构洽谈成交期可否拉长，惟一般并都不容易，因银主盘的卖方债权人通常都急于转手。

卖楼后所得的款项，即使未能偿还原业主的所有按揭贷款，债权人也只能向前业主追讨，不会影响新买家。不过原业主可能有按揭以外的借贷，其他债权人或会上门骚扰新买家。

如银主盘的债权人是银行，则毋须太担心会是无契楼，因楼契已存放在银行，否则买家最好先委讬律师楼查阅目标单位的楼契，确认楼契齐全及物业的业权。另外，在购买前要对物业查册，确认物业没有因拖欠管理费、维修费等而被钉契。

除上述提到买家要负责欠交的物业管理费、差饷等费用外，买家亦可可能要预留装修费用，因银主盘经过收楼程序到拍卖，歷时至少半年，物业空置多时，或需要“大执”才可入住。