【按揭年限指南2025】年龄、楼龄与物业类型如何影响供款年限

申请住宅按揭，最长还款期可以做30年，但根据不同的人龄、楼龄、物业种类、交易类别及按揭成数等因素，最终批出的年期或不尽相同，参考本文作深入了解。

 

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按揭年限根据「年龄」的计算方法

大部分银行会以「75减去借款人年龄」来计算按揭年限。比如借款人今年40岁，用75减40就是35年，但由于按揭最长还款年限一般为30年，所以最多可以借30年。有些银行则比较宽松，采用「80减年龄」来计算年限。

如果是申请高成数按揭，不管是香港按揭证券公司（HKMC）还是其他按揭保险公司，通常也会跟随银行的计算方式。如果银行接受「80减年龄」，那么按保批出的按揭年限也会采用这个标准，同时供款与入息比率（DTI）也会按照这个年限来计算每月供款。

如果想延长按揭年限，可以考虑加入一位更年轻的共有人，或者加上联名借款人／担保人。具体能否采用最年轻的年龄来计算，还需视乎不同银行的政策与审批标准。请参考北斗星网的文章：

担保父亲做8成按揭，HKMC有机会用父龄计供款年期

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银行如何根据「楼龄」来计算按揭年限？

一般来说，银行会以「75减去楼龄」来计算按揭的最长期限。然后银行会将这个年限与「75减人龄」所得出的年限进行比较，取较短者作为实际按揭还款年期。例如，借款人年龄为50岁，物业楼龄为52年，两个算法都用75减的话，结果分别是25年和23年，那最终银行只会批出23年的还款期。

如果按揭成数在七成或以下，不需要按揭保险，有些银行会更宽松一点，采用「80减楼龄」来计算年限，甚至个别银行对独立屋或洋房会采用「85减楼龄」。但如果要做高成数按揭（即超过七成），即使银行愿意采用85减楼龄，按揭保险公司（如香港按揭证券公司HKMC）通常仍会以「75减楼龄」作为审批标准，并以此来计算供款与入息比率（DTI）。

不过也有例外情况，例如一些大型蓝筹屋苑，个别案例可能获批以「80减楼龄」来计算还款期。

像美孚新邨这种楼龄超过50年的屋苑，大多数银行都无法批出30年期按揭。但有少数银行愿意采用「85减楼龄」，这就有机会批出30年按揭，不过需加息，并且只限七成或以下的按揭成数，不适用于高成数按揭。参考以下文章：

美孚新村能不能做30年按揭？

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物业种类：村屋及唐楼

如果不需要办理高成数按揭，一些银行可以用「80减楼龄」的方式来计算村屋的按揭还款年限。但如果需要办理高成数按揭，村屋的按揭年限最长只能按照「55减楼龄」来计算。另外，唐楼和普通私楼处理方法一样。

• 村屋按揭指南【含旧屋地村屋、按揭成数、最长还款期、拒批原因、估价】
• 【唐楼按揭全攻略】唐楼成数、最长还款期、常见伏位、拒批原因

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未补地价居屋还款年限

未补地价的居屋，无论是绿表还是白表，新楼的按揭年限已放宽至最长30年；而二手居屋自2024年3月起也同样放宽至最长30年，按揭年限是以首次公开发售的日期作为计算基础。

如果居屋已超过政府担保期，仍然可以申请最长30年的按揭，但只能借七成，且需符合供款与入息比率（DTI）的要求。

如果仍在政府担保期内，则按揭年限的计算方式为：在担保期结束后，需已还清至少三成的按揭本金。若无法在担保期过后偿还满三成，就必须缩减按揭成数或按揭年限，以增加每月还款金额，加快还款进度。详细请参考这文：

居屋按揭FAQ-成数、年期、压力测试

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房协资助房屋的按揭还款年限

香港房屋协会（房协）旗下的资助房屋，在批核标准上与私楼一致，因此按揭年限和计算方法也基本相同。最长可做30年按揭，年限需根据人龄和楼龄共同决定。至于是用“75减”还是“80减”来计算年限，则取决于申请银行的内部政策。请参考北斗星网的文章：

房协楼按揭及转按入门（成数、年期、利率、压测）

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以融资为目的敍做高成数按揭

首次置业人士如申请高成数按揭，HKMC（香港按揭证券公司）或其他按保机构通常批核的最长期限为30年。但如果是为了套现而通过转按重做按保，还款期限最多只能批25年。

需要注意的是，转按也可以申请高成数按揭，最多可借八成。另外，如果转按涉及更改业权人（如除名），银行会视为新买卖，即使涉及套现，按揭年限仍可批30年。

参考文章：

转按再上按揭保险仍然有正现金流，计俾你睇

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车位及工商物业按揭年限

车位的按揭年限最长为15年。不过，如果车位与住宅单位位于同一屋苑，某些银行允许两者一并申请按揭，这样车位的还款年限也可以做到最长30年，并不要求单位和车位必须合并契约，但并非所有银行都接受这种处理方式。

工业或商业单位的最长按揭年限通常为20年，部分银行可提供最多25年的按揭期。

参考文章：

同一屋苑，车位和楼可一拼转按悭息，不用合契

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最短按揭年限是多少？

虽然大部分人关注的是最长年限，但按揭最短可以做到5年。若低于5年，大多数银行都不愿批出，可能需要提高利率，且没有现金回赠优惠。如果因借款人年龄或楼龄原因，导致按揭年限不足5年，银行通常建议加入担保人，或根据实际情况灵活处理。

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延伸阅读：

• 退休前再上车 申请按揭有什么要注意？