【担保人2025】做按揭担保人资格条件、责任及风险一文看清

最后更新：2025-04-21 @ 4:14 下午

楼价长期高企，按揭每月供款金额随之上涨，收入未能达到金管局规定的供款与入息比率（DTI）要求，是常见的情况。如果仍然想成功置业，可以在申请按揭时寻求一个较有财力的担保人协助上会，以两人的收入计算DTI。需要注意的是，“按揭担保人”是担保整笔贷款，而不仅限于借款人在上会时未能承担的贷款。更多关于按揭担保人的常见问题，可以参考下文。

对“按揭担保人”有任何疑问，欢迎联络我们查询

成为按揭担保人有何条件？

理论上，按揭担保人和申请人须为近亲关系，而未婚夫妻也算作近亲，但需要向银行作出声明。如果申请高成数按揭，香港按揭证券有限公司（HKMC）会严格核查近亲关系，申请人可能需要提供关系证明。一旦HKMC不接受按揭申请人和担保人为近亲，或拒绝批准按揭保险。

如果只申请70%按揭，无需购买按揭保险，大部分银行不会要求按揭申请人提供与担保人的关系证明，但申请人仍需要在申请表中声明两者的关系。

如果有按揭担保人，每月供款与入息比率（DTI）如何计算？

将借款人和担保人的收入及负债相加，作为一个单位计算每月供款与入息比率DTI。例如，借款人收入为1万元，担保人收入为2万元，每月车贷5000元，合并后总收入为3万元（1万+2万），总供款为5000元（车贷）加上申请中的按揭供款。

如果担保人有按揭或贷款人本身有其他按揭，担保人相关按揭的债务也会计算在内。值得注意的是，2024年施政报告放宽了供款与入息比率的上限，担保人或贷款人有其他按揭时，均不需要扣除10%，这意味着每月总供款只要不超过收入的50%即可通过。参考文章：

【按揭FAQ】供款与入息比率上限指南（含新政策各类型入息和供款）

申请按揭，最多可有多少个担保人？

没有限制，不过如有太多担保人，会给银行或HKMC不稳阵的感觉。个别银行则接受最多5个。

担保人日后申请按揭时，其DTI须否计入替人担保的每月按揭供款？？

假设A担保了B买楼，每月按揭供款$10,000，将来A自己想买楼的话，那$10,000供款会不会计入A的DTI内？

替人担保的每月按揭供款，需要全数计入DTI内，例如A君担保B君买楼，其每月按揭供款为1万，将来A君买楼并叙做按揭，该1万元需计入A君的DTI内。

不过，届时B君可反向担保A君，会较容易通过DTI，该1万元供款只会计算一次。

罚息期内甩走担保人须否罚息？

按揭借款人加薪后，如够计DTI，可以随时在原行甩走担保，银行大都不会罚息，亦毋需担保人签署文件，惟亦有银行收取手续费，甚至亦有银行会要求重申审批按揭，有机会影响按息。

担保人如何向银行证明，已甩走担保人身份？

环联（TU）资料库将会显示，担保人已甩走担保，惟更新时间上会有滞后。若想马上买楼敍做按揭，须准备两份文件向银行证明已甩走担保，包括：

曾担保的物业最原始的 Facility Letter
甩了担保后的新 Facility Letter

这两封信都需要向按揭贷款本人获取，担保人无权要求银行出这两封信。

留意，有些银行甩担保时会有“担保责任期”，即甩了担保后有一段时间仍然要维持担保人的责任。这条款有机会影响前担保人的按揭申请。参考文章：

按揭甩担保人程序和注意事项

如为家人担保，日后自己申请按揭须否提供额外文件？

如你为家人作担保人，环联资料库会显示mortgage count不是零，未来置业申请按揭时，银行会查询该mortgage count的由来，届时你须向借款人索取贷款信（facility letter），证明自己是担保人，故须提醒家人好好保管贷款信。

若未能联络家人，又没有贷款信在身，可用担保人身份向银行索取相关贷款信副本，但需要费用及时间。

部分银行容许非业主做借款人，借款人及担保人有何分别？

主要分别在于银行追数的程序。如业主不准时供款，银行可马上向借款人追债。若向借款人追数失败，才能向担保人追讨。因此，个别银行为减低贷款风险，有机会要求担保人改做借款人。

须留意，如为物业加按，银行会把加按金额，存到借款人的户口，而非担保人户口。

参考北斗星按揭网文章：按揭担保人和借款人的三大分别

假设太太申请按揭，需要先生担保，银行容许先生作借款人或担保人，应如何选择？

要考虑几个因素，特别是太太将来会否再置业。自2024年10月16日起，如果有按揭在身，再买第二个物业，按揭成数已上升至7成，惟DTI计算方法会因应不同的按揭身份而有所不同，详情如下：

情景一：假设太太没有按揭，如用太太作借款人、先生作担保人，未来太太再置业申请按揭，DTI须计算现有物业的供款。此外，如果日后先生不幸逝世，银行毋须重新审查太太的入息。部份从事高危行业的客人，例如巴士司机、纪律部队，均因此原因而宁愿做担保人，不做借款人。

情景二：假设用先生作借款人、太太只做业主（mortgagor），未来太太再做其他按揭，部分银行在计算DTI时，可豁免现有物业的供款。但万一日后先生不幸逝世，银行得知后，需要太太重新做入息审查，以调整贷款额。

如按揭担保人已有按揭或已担保其他按揭，最多可借几多成按揭？

一旦担保人原本已有按揭在身，按揭申请人又不申请按揭保险，最高按揭成数维持于7成。如经按揭保险，可一样借足9成，但要支付较高保费。但要留意，贷款人和担保人，只有其中一人的按揭，能够获得按揭保险。

如担保人是60岁，业主30岁，按揭能否做足30年？

若须上按保叙做按揭，则视乎较年轻者（不论是担保人或业主）的入息是否足够供楼，足够便可足30年。 HKMＣ的相关审查很严格，买楼前要正视此问题。若较年轻者入息不够供楼，年长担保人或需要变成借款人，才可用年轻业主的年龄计算还款期，惟长者需与业主同住才可成为借款人。

如毋须经按揭保险，即使入息不足以供楼，很多银行仍接受用较年轻一方的年龄计算还款期。值得留意，近期按保对于60岁贷款人批核开始谨慎，请参考：

年龄超过60岁，可否申请8成或9成按揭？【新按揭成数】

如借款人未能准时供楼，会否影响担保人的信贷评级？

绝对会。若为家人作担保，宜定时查阅自己的信贷纪录，如发现所担保的家人经常延迟还款，应多加提醒。

为家人作担保人，有什么风险需要留意？

如家人迟供款或断供，会影响担保人的环联信贷评级。因此担保人应定期查阅自己的评级变化，以策万全。
如业主供完楼后没有赎契，担保人的mortgage count将不会解除。若该业主不幸离世，担保人敍做按揭，应向该担保物业按揭的银行申请，该银行可查到担保物业已供完，并有机会不计算担保人的mortgage count。
向家人业主取回贷款信副本，方便自己日后做按揭可呈交给银行计算DTI。
很多人都以为只要借款人准时供楼，担保人就不会有其他责任。这其实是个误解，因为大部份按揭都有“All Monies”条款，意思是除了层楼本身担保人要负责任之外，借款人所有在银行的贷款，包括信用卡、私贷、车贷、其他按揭等等，担保人都会自动为借款人担保。可参考文章：【有限度担保】担保人责任不只限于按揭，所有银行贷款都可能上身

参考文章：