【居屋按揭2025】绿白表居屋及白居二按揭成数、压测、政府担保期、还款年期

最后更新：2025-04-18 @ 3:46 下午

未补地价的居屋（包括绿表居屋、白表居屋、绿表二手市场和白居二）的按揭年限和贷款成数计算相对复杂，居屋的按揭申请与私楼不同，购房前应详细了解相关规定。特别是政府在2023年多次调整居屋按揭政策，包括将居屋的按揭担保期由30年放宽至50年，进一步刺激二手居屋市场，使楼龄较旧的居屋变得更受欢迎。此外，居屋买家现在可以自由选择H按（拆息按揭）或P按（最优惠利率按揭），在按揭方面拥有更大的灵活性。

 

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2024-2025年居屋屋苑介绍

居屋2024-2025将推出5个项目，涉及7132个单位，包括观塘安柏苑、启德启盈苑、东涌裕兴苑、油塘高曦苑及屯门兆湖苑。想了解居屋2024的申请时间以及各个屋苑的详细介绍，可继续阅读下文。

新一期绿置居长沙湾丽玥苑

房委会公布，新一期绿置居将以52折发售，主要项目为长沙湾丽玥苑，共提供2,359个单位，另外还将重新推出以往绿置居中未售出或因买家取消交易而收回的单位，共178个。有兴趣了解丽玥苑的读者可参考以下文章：

居屋按揭优惠

(I) 绿表居屋按揭

何谓政府担保期？如何计算？

政府原本为所有居屋提供30年担保，确保买家即使无需通过压力测试或供款与收入比率审核，也能获得符合最高按揭成数的贷款额度。担保期是从单位首次出售日期开始计算的。自2024年3月1日起，居屋／绿置居单位，以及租置计划单位，政府担保期已延长至最长50年。以二手居屋为例，假设单位首次出售日是5年前，那么政府剩余担保期就是50－5＝45年。

申请居屋房贷是否需要提供收入证明？

在政府担保期内，申请居屋按揭的人士无需提供收入文件。相反，如果担保期已过，就需要提交收入证明。不过，即使银行不查阅收入文件，申请人仍需申报收入，以证明有还款能力。

如果居屋按揭申请人没有收入怎么办？

收入申报是以“家庭”为单位，因此可以向银行申报家庭总收入，而家人也不一定必须是登记的家庭成员。如果准买家本人没有收入，一些要求较严格的银行可能会要求提供一位“咨询人”，该咨询人需提交收入证明文件。

不同银行有不同的审批标准。由于各家银行的按揭利率相差不大，准买家应优先选择审批门槛较低、放款速度较快的银行。此外，如果申请人的环联信贷评分差至“H级”，部分银行可能不会批准按揭申请。详细情况可咨询星之谷。

一手及二手居屋按揭分别最多可以借多少成？最长期限是多少？

一手新居屋按揭方面，绿表申请人最高可借按揭成数为九成半（95%）。自2024年1月1日起，政府已将居屋按揭的最长期限由原来的25年放宽至30年。

二手居屋也同样受惠于还款期延长的政策。不过，实际的按揭成数则需视乎政府担保期还剩多少年，不同银行有各自的计算方式。以某银行为例：

  • 如果单位自首次转让日起少于32年，绿表买家最高可申请95%按揭，最长还款期为30年；

  • 若单位自首次转让日起为33至39年之间，想申请95%按揭和30年还款期，绿表人士则需要购买按揭保险；

  • 若单位楼龄为40至45年之间，最高按揭成数则降为80%。

需要再次强调的是，各家银行对居屋担保期的计算方法不一，建议申请人直接向星之谷的客户团队咨询，以获取最准确的建议。

担保期剩余15年以内的二手居屋，如何才能申请到最高按揭成数？

在2024年3月1日之后成交的二手居屋中，如果政府担保期只剩不足15年，银行会有不同的审批方式，未必会批出九成或九成五的按揭成数，也不一定批出30年的还款期。如果希望争取绿表买家最高九成五按揭成数，可以考虑申请按揭保险，需提供相关的收入证明文件用于审批，并且需要缴交保险费用。

若担保期已过，如何计算按揭成数和还款年限？

如果单位距离首次转让日期已超过50年，即已超出政府担保期，最高按揭成数为七成，不能申请按揭保险，并且需要符合银行设定的收入要求。

如果曾经破产或信贷评级较差，能否获批按揭？

只要破产令已经解除，按揭审批一般没有问题。至于信贷评分非常低，部分银行也不会太介意，但若申请人曾拖欠该银行的贷款，则可能会被拒批。

如何计算居屋的按揭利率？可以选择H按吗？

自2022年11月起，居屋业主已经可以选择申请H按（拆息挂钩按揭）或P按（最优惠利率挂钩按揭）计划。目前市场上最优惠的H按利率为 H+1.3%，由于现时Hibor（香港银行同业拆息）处于高位，大多数贷款人都已供款至封顶利率，即与P按相当。目前P按最优惠利率为 P-1.75%，即年利率为 3.5%。

如果是新申请按揭，在H按与P按之间选择，建议选择H按，因为未来若Hibor回落，按息有机会随之降低。

居屋按揭现金回赠有多少？有没有高息存款挂钩账户？

除了银行会提供现金回赠，市面上的按揭中介也会向客户提供回赠，目前总回赠最高可达 0.8%。申请人可向中介索取「按揭转介表」，再提交给银行，即可获得中介提供的额外回赠。

此外，大多数银行也会为居屋按揭客户提供与高息存款挂钩的账户。

但需注意，应选择规模较大、信誉良好的按揭中介，以避免出现回赠无法兑现的风险。另根据金管局指引，如果现金回赠超过 1%，无论是来自银行还是中介，银行都必须将回赠金额从贷款额度中扣除，客户也需向银行申报中介给予的回赠金额。

居屋按揭是否需要担保人？

在政府担保期内，政府即为担保人，无需另找担保人。但如果担保期已过，按揭批核方式将与私人楼宇相同，不同的是——担保期外的居屋不可以添加担保人，意味着业主本人必须具备足够还款能力，符合银行的供款与收入比率要求。

业主年龄较大，能否借足95%并获批30年还款期？

担保期内由于政府为担保人，对业主年龄的限制较宽松，许多银行会以「99－业主年龄」来计算还款年期，同时也会视乎剩余担保期决定能否借足95%按揭和批出30年期。

若担保期已过，还款年期将依银行标准决定，例如某些银行使用「75－申请人年龄」的方式来计算，则65岁申请人最多只能批出10年还款期。

另外，年过65岁的长者申请二手未补地价居屋按揭时，部分大型银行会要求家人陪同前往银行见证，并为确认长者心智清醒，会提出几个简单问题，由长者亲自回答。若答得清晰，一般不会影响批核。不过，也有部分银行不会要求家人陪同。

 请参考我们刊登于《东方日报》的文章：

居屋按揭是否能做到一天批核？

香港现有20间零售银行，虽然不是每间都能在一天内批核按揭，但有些银行审批效率极高。若长者申请按揭，可安排家人陪同填写申请表，携带身份证、购房证明等文件，最快可在一天内批出临时贷款信。

（II）白表居屋按揭、白居二按揭 （首次发售日期及担保期）

白表居屋的按揭成数与年期，与绿表有何区别？

  • 白表一手居屋最多只能借九成；

  • 自2024年1月1日起，居屋按揭最长还款年期由25年延至30年。

若是白居二（二手未补地价居屋）：

  • 实际按揭成数与年期视乎屋苑而定，取决于政府担保期剩余年数。

例如：

  • 距离首次转让日期在34年以内的单位：白表人士可申请9成按揭 + 30年还款期

  • 转让日为35至39年之间的单位：若想申请9成按揭，需购买按揭保险

  • 转让日为40至45年之间的单位：最高按揭成数为8成

因此，以单位的首次发售日期 + 当前交易日期计算，只要剩余担保期足够长，便可以同时做到30年期 + 9成按揭，俗称“930”居屋。

有关担保期的详细信息可参考：

购买白居二单位，申请人是否有年龄限制？

政府担保期剩余越少，高龄人士获批按揭的机会也越低。例如90岁申请人申请按揭时，银行会担心其还款能力，此时申请人需申报家庭总收入，而家庭成员不一定局限于户籍成员。

更多详情可参考：

如何知道二手居屋屋苑的首次发售日期和剩余担保期？

对于「担保期内」、「担保期即将结束」以及「担保期已过」的居屋，银行在按揭审批上的标准大不相同，这将直接影响买家是否能够成功获得按揭贷款。

因此，在购买二手未补地价居屋时，务必要注意该单位是否已过担保期。

关于全港居屋各个屋苑的首次发售日期及剩余担保期，可以参考星之谷发布的《全港未补地价居屋首次发售日期及担保期一览（2024最新版）》。

可以承造“930”按揭的居屋屋苑列表

【白居二按揭925屋苑】全港未补地价居屋首次发售日期及担保期一览

(III)房协资助房屋按揭

房协资助房屋的按揭成数和年期，和绿表居屋有何分别？

房协资助房屋的按揭成数最高可借9成，还款期最长期限为30年。不过，由于没有政府担保，买家如果需要申请高成数按揭，则需要购买按揭保险。如果由**香港按揭证券公司（HKMC）**提供高成数按保，虽然申请按揭时不需要通过压力测试，但申请人仍需满足供款与收入比率要求。因此，建议借款人先向不同银行了解具体情况或联系我们进行咨询。

如果供款与收入比率未能通过，房协资助房屋的业主可以通过加担保人来提高通过审批的机会。

请参考我们在《东方日报》的文章及《经济日报》之访问：

(IV) 居屋转按

未补地价居屋或公屋户想套现近乎不可能，需事先向房署申请，而房署只会在申请人遇到人生难关才批准，例如需要医药费、财困、白事、赡养费等，而且套现金额只限所需范围，即疾病手术费是10万元，房署就只批准套现10万元。

至于财困的业主，据了解需要牵涉欠高利贷级数的困境，才可获房署准许套现。而拖欠信用咭咭数，在大部分情况下都能以入息支付最低还款额，并不会视为财困。

到银行承造按揭时，利率根据贷款人的TU和入息等个别情况而定，曾有申请人的实际利率达6.5厘以上。虽然未补地价居屋套现极难，但转按是无任欢迎，亦可赚取现金回赠，详情可观看我们的短片。

(V) 居屋补地价计算方法

为未补地价居屋或公屋补地价，如何透过银行按揭套现完成？

单位需要购买超过一定年期（视首次发售年份而定，如果是2022年及之后首售，需要距离转让契据日期起计15年后），才可以补地价。业主要向房署申请，并缴交手续费6,230元。经过房署同意后，会委托测量师行到单位验楼及估价。业主收到房署发出的评估补价通知书后，可以到银行申请重做7成按揭，最后到律师楼完成手续。

需要注意的是，房署与银行的估价可能有所不同。银行承办按揭时，会以较低的估价来计算按揭成数。

申请获批后，按揭款项可以用来偿还原有按揭和补地价，剩余的部分可以自由使用。另外，物业在补地价后，可以随时加按或在自由市场出售，按揭成数不超过6成，且可以在公开市场放租。

关于未补地价居屋如何套现补地价，详细内容请参考下文：

(VI) 未补地价居屋按揭贷款被拒

申请未补地价居屋按揭，但被银行拒批，原因为何？

未补地价居屋因有政府做担保人，申请按揭极为易批。通常只需要声明家庭总收入，不用提供入息证明，收入够供楼便可以批。如被银行拒批，原因不外乎与申请人的财务纪录或年龄有关，例如申请人破产，或TU评级去到I级等。

(VII) 未补地价居屋可否在自由市场出售？

在1982年5月之前出售的“初代居屋”，由于当时房委会未有订明补地价政策，所以这批居屋在禁售期过后，无需补地价即可自由买卖。包括以下屋苑：

九龙：荔景翠瑤苑和悦丽苑、深水埗清丽苑和怡阁苑一期、观塘顺致苑、康田苑与油塘中心、何文田俊文苑
香港岛：柴湾山翠苑、宏德居与怡翠苑、香港仔渔辉苑及愉城苑，以及柴湾的
新界：沙田穗禾苑、大埔汀雅苑、屯门兆安苑

延伸阅读：

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