【定息按揭計劃】按證公司推「 定息按揭 」幫到置業人士上車和慳息嗎？

最後更新：2022年4月29日

2022年4月29日更新：

定息利率將於五月調整，年利率分別為2.45%、2.6%及2.75% （十、十五及二十年期），詳情可參考以下連結：

• https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html

財政司司長陳茂波發表最新財政預算案，他表示，香港按揭證券有限公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為1000万元，年利率分別為2.75%、2.85%及2.95%的十、十五及二十年期的「 定息按揭 」貸款。計劃的總貸款額為10億元，會視乎市場反應再作檢討。

雖然計劃能減低利率波動的風險，但由於現時浮息利率為2.45%，遠低於該計劃中的貸款息率（分別為2.75%、2.85%及2.95%的10年、15年及20年期的定息按揭貸款），因此假設未來按揭利率不變，定息計劃反而令置業人士多供利息，如貸款額為$1,000万，以現時按揭2.5%按息與定息按揭計劃的每月供款比較，10年還款期則全期多供超過10万元利息、20年還款期則全期多供超過50万元利息。在目前的經濟環境下，現時美國中短期國債孳息率曲線 (yield curve) 出現倒掛，可視為市場預期中短期內短息有下行可能，因此選擇較高利率的定息按揭計劃並不必要。參考我們在報章的訪問：

• 《香港01》按證推「定息按揭」　星之谷：市場料減息　供樓開支或增逾53万
• 《蘋果日報》【預算案】按證公司推定息按揭 20年95厘 專家：利息開支多50万 – https://hk.finance.appledaily.com/finance/20200226/DZ4APAFLFFNY5VY2PBWVPDQG5A/

現時按揭和定息按揭每月供款的分別

假設現時為 2.5% 按息，貸款額為 ＄1000万

	現時 每月供款	定息按揭 每月供款
10年 還款期	$94,270	$94,[email protected]%
15年 還款期	$66,789	$67,[email protected]%
20年 還款期	$52,990	$54,[email protected]%

最低入息要求會增加，令置業人士更難上車

另外，若以定息承做按揭，亦會增加入息要求，讓上車客更難上車。而以定息承做按揭雖可讓有按揭在身的首次置人士免「加2厘」的壓力測試，但每月還款和入息比率需要低過50%。

總貸款額為10億的額度並不足夠，假設每個置業人士申請的貸款額是上限的1000万，亦只能承造100個申請

最低入息要求會增加(無壓測)：

• 現時計劃 2.5%, 30年，最低入息要求 ＝ $79,024
• 定息 2.45%, 10年，最低入息要求 ＝  $188,086
• 定息 2.60%, 15年，最低入息要求 ＝  $134,302
• 定息 2.75%, 20年，最低入息要求 ＝  $108,434

延伸閱讀：

• 加息週期逼到埋身！選用定息按揭更著數《星之谷專欄 – 經濟一週》