轉按清數攻略 (成數、年期、壓測、利率)

2022年2月11日

無抵押債務，比如財仔貸款、卡數等利息高昂，不想被高息壓得喘不過氣，其實可透過物業轉按套現，將高息的無抵押貸款轉去銀行按揭享受低息貸款。針對此「清數」行為，部份銀行可以免除無抵押債務的每月供款計入壓力測試中，從而令入息較容易「夠計」。

什麼是清數 (Debt consolidation)？

清數是指通過物業轉按套現，把高息的無抵押貸款轉到低息的銀行按揭。舉個例子：

楼价700万，按揭餘額300万，利率 H+1.3%
財仔無抵押貸款100万，利息14厘
卡數20万，利息25厘

透過轉按，把按揭餘額加按至楼价6成，即420万，然後其中300万清還現有按揭餘款，100万還財仔貸款，20万還卡數。而整筆420万的新按揭貸款，都可享受 H+1.3% 利息，不必再向財仔支付14厘利息及銀行信用卡的25厘利息。

清數壓力測試的計算方法

傳統轉按套現時，所有現有貸款的每月供款，都需要計算入每月供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試之中。用上述例子，假設樓按每月供款 $12,000，財仔貸款每月$13,000，信用卡每月min pay $8,000，每月總供款為$33,000，整筆數都需要計算入DTI中。換句話說，假設人工只有$50,000，便「爆壓測」，不能轉按套現去清還財仔貸款及信用卡貸。

不過如作清數，部份銀行可將找數的部份免計入DIT中及壓力測試。用以上例子，財仔每月$13,000和信用卡每月$8,000的供款不用計入DTI中，$50,000人工便可以做到420万按揭去清還財仔和信用卡貸款。

清數的按揭成數

轉按套現進行清數，如果6成不夠找數，而楼价亦是600万或以下，可以經按保申請高成數按揭去進行清數。市場上有兩間按保公司：HKMC 和 QBE。如經 HKMC 進行清數，無抵押的部份不能免壓測（即以上例子DTI用$33,000計算每月還款）。但如是經 QBE，無抵押部份的清數，可以免壓測（即不計算財仔和信用卡的每月供款）。如果要清的是無抵押貸款，經QBE按揭成數最高成為7成半。如果是二按，最高可以8成。

不過，如要用高成數按揭進行清數，審批會較嚴謹，入息文件需要齊全，包括稅單或6個月MPF供款紀錄。

清數的按揭年期

如按揭成數是6成或以下，清數的按揭年期最長可以30年。但如果成數是6成以上，還款期最長只有25年。

清數按揭利率

如進行清數，有些銀行的按揭利率都可以用最優惠的按揭計劃，現時是 H+1.3%。不過有些銀行較保守，如是清數需要加息。申請人應貨比三家，選擇最低利息的銀行。

清數的費用

轉按清數最大的費用是律師費。一般轉按律師費約$5,000－$6,000元，但如需要清數，由於銀行需要律師樓作為中間人去代貸款人清數，律師樓會徵收額外行政費用。即是說，銀行按揭會放款給律師樓，然後律師樓代貸款人清還所有債務。通常每一筆清數律師樓會額外徵收數百元。

最後溫提，清數能免壓測，是需要楼价有足夠升幅，令所套現的金額足夠清還所有債項。如果物業升幅不夠，而有部份債項不能找清，那些未能清除的債項都是要計算壓力測試。