臨時買賣合約的重要性 (臨約樣本／申請按揭／轉名／撻訂)

2023年3月2日

準買家在物色到心儀物，談好價錢，下一步就是買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」，臨約是一份有法律效力的文件，用意是確立買賣雙方的交易意向，表明買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。當中部份條款用以劃定責任誰屬，保障雙方利益，亦有機會影響銀行審批按揭，下文將會詳細講解：

誰會提供臨時買賣合約？

「臨時買賣合約」一般由地產代理提供，但其實沒有標準格式，下圖為臨約樣本，可供參考。

業主打算自行放盤，也可自行製作臨約，一般需要資料如下：

買賣雙方名字，地址，身份證號碼
物業地址及詳細描述包含的範圍，例如車位或天台
物業是交吉或連租約出售
單位內櫳狀況，以及哪些傢俬電器（列明牌子及型號的交吉）會一同交吉
雙方同意的楼价
支付楼价方式和日期（細訂、大訂及餘款繳付方式）
物業產權負擔（列明現有產權負擔並由哪一方承擔責任）
買賣雙方律師樓名稱、律師費、佣金和印花稅負責方
買賣雙方所有口頭承諾及協議
毀約後果
其他特別事項，如屋苑或樓宇一旦於成交時正值大維修，費用是由買方還是賣方承擔。

簽署臨約時需要繳付細訂，如何衡量金額？

買家在簽臨約時，一同會繳付楼价3至5%作為細訂，細訂的金額主要由買賣雙方協議，如果樓盤搶手，準買家可能會增加細訂金額，以表誠意，同時增加業主撤銷交易的代價。

臨約中的條款如何影響按揭？

臨約中需要列明物業是否曾有改動，例如原業主曾在單位內打通廚房，改為開放式設計，並要求將改動細節寫在臨約內，以示買家知悉。如果買家同意，在申請高成數按揭時，銀行審批會較為謹慎，亦有較大機會提出驗樓，不過只要不涉及主力牆的改動，按揭申請一般可以照批。

另外，如果在臨約中列明有維修或驗樓通告，或會要求買家負責。買家在申請按揭時，銀行從臨約得悉有關責任，如強制驗樓一般不會影響按揭，惟維修令則因通告內容而異，有機會拖累按揭申請，買家在簽署臨約前要了解清楚。

購入連租約出售物業，有甚麼要注意？

連約買入單位，賣方定會將租約條款列入臨約，例如租金、租約完結日期等。新買家申請按揭時，銀行得悉有租客，將會要求提供租約。同時，按照金管局求，出租物業最多只能申請五成按揭。

若想敘造六成或以上按揭，單位則必須為自住，臨約上註明交吉，毋須提及租約。雖然自住有機會敍造高成數按揭，但有3個月以上租約，租金可以7折計算入息，提高買家的借貸能力，故亦有其可取之處。

簽完臨約後，買家想轉名應如何處理？

近期政府調低從價印花稅，令不少已簽署臨約的買家查詢，能否重頭再來，但新的從價印花稅階只適用於2023年2月22日上午11時或以後簽署的交易文書，買家如果想轉名或加名，已經屬新一項轉售交易，原買家或須就此支付額外印花稅。但如果臨約未打釐印，買家只要說服賣方願意重新簽訂臨約，就可以重新來過，不會衍生額外費用。

簽完臨約，買賣一方撻訂會有甚麼後果？

任何一方於落訂後反悔就需要賠償訂金、支付買賣雙方代理佣金及其他費用。但如果臨約中加入了「必買必賣」條款，一旦買家撻訂，原業主之後以低於原本成交金額的價錢賣出物業，原業主有權向撻訂的買家追回差價。