2020年6月10日
香港銀行其實有做外國樓按揭，比如英國和澳洲等熱滿移民地區。本文分享環球按揭形勢。
香港銀行如做外國樓按揭，有兩種形式。一種是直接香港本地銀行批出貸款，另一種是香港銀行轉介到外國的分行。後者可以直接在香港分行交申請表，然後分行轉介至外國分行批核。
外國樓按揭成數
外國物業在香港申請按揭成數上限可參考以下表：
| 英國 | 70% |
| 美國 | 80% |
| 加拿大 | 65% |
| 澳洲 | 70% |
| 馬來西亞 | 50-80% |
外國樓最長按揭還款期
| 英國 | 30年 |
| 美國 | 30年 |
| 加拿大 | 25年 |
| 澳洲 | 30年 |
| 馬來西亞 | 30-35年 |
外國樓按揭利率
| 英國 | 3% |
| 美國 | 3.5% |
| 加拿大 | 3% |
| 澳洲 | 3% |
| 馬來西亞 | 4-4.5% |
留意：以上利率謹供參考，實際利率每天因應市況浮動，銀行也會因應申請人的入息和信貸質樸而有所調整
每月供款與入息比率（DSR）上限以及壓力測試
| 英國 | 60-70% |
| 美國 | 45% |
| 加拿大 | 35-40% |
| 澳洲 | 60-70% |
| 馬來西亞 | 35-40% |
DSR意思是每月供款不能超過入息的百份比。每月供款會包括TU內其他債務比如ploan，car loan等。
至於壓力測試，如是本地銀行批的貸款，因受金管局監管，需要壓力測試，也需要check TU。如是轉介到外國銀行批按揭，便跟據當地的按揭指引，一般都不需要壓力測試。
外國樓按揭常見問題
問：一般批核要多少時間？
答：一個月左右。
問：需不需要check TU？按揭drawdown後會不會註TU？
答：如是經本地銀行是需要check TU 以及提款後會註TU。因此，如不想貸款註入本地TU，便需要親身到當地銀行申請按揭，不能透過本地銀行申請。
問：如本身有按揭，成數需不需要扣一成？
答：如是香港物業，有multiple mortgage 在身成數要扣減一成，但外國物業按揭則可豁免。
問：外國樓可不可以轉按套現？
答：個別銀行可以對外國樓進行轉按套現，但年期最長15年，轉按成數只是估價40%－50%。
其他外國樓按揭注意事項
在香港申請外國物業按揭，要注意以下事項：
- 估價不足： 很多外國物業銀行未必能估得足價，而貸款額是跟據估價去計算按揭成數，並不一定能用買入價計算成數。因此，簽臨約前應先到銀行估價。
- 可用港元供樓：如是在香港銀行做外國物業按揭，有些銀行可選擇用外幣供樓或港元供樓。如果擔心匯率浮動，用港元供樓會較穩陣。
- 隱藏收費：選擇銀行前要問清所有按揭費用。有些銀行會每年收各式各樣的手續費比如估價報告、行政費等。
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