【换楼2024】卖楼买楼程序及费用先买后卖免辣税需要注意什么？

最后更新：2025-04-21 @ 12:33 下午

在旧按揭制度下，只有600万或以下的物业才可以申请九成按揭。在楼价持续上涨的情况下，高于600万的物业无法做高成数按揭，导致换楼难度大幅增加。不过，随着政府多次放宽按揭成数，现楼或楼花楼价在1000万以内的，均已放宽至可做9成按揭，使换楼计划重现曙光。加上2024年财政预算案公布后，新住宅印花税取消，也惠及换楼人士。有意换楼的人士，记得要清楚了解卖楼、买楼的程序和常见陷阱，以免“上错车”的风险。

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卖楼收入流程

近年来，不少业主选择在楼价高位止赚离场，原物业的按揭通常也不会高于九成。从会计角度来看，即使卖家只收到10%的订金，其余的楼价尾款也不会出现资不抵债的情况，原则上无论是细订还是大订，都应该可以在约定日期收取。

然而，过去几年接连发生的假业主事件，促使地产代理需严格执行新指引。无论大订或细订，都必须经由律师楼进行对数，并确认没有资不抵债的问题及核实业权人身份后，才能将订金交给卖方。部分标准合约甚至明确规定，所有款项（包括大订、细订及尾款）须于成交日当天一次性完成对数后才支付给卖方。

卖家在卖楼过程中，除了协商楼价和成交期外，资金较紧张的换楼人士更需特别留意大订和细订的收款时间。以下的收款流程表是基于卖方可于签署临时买卖合约时收取细订，并在签正式合约时收取大订余额的假设。

三年前楼价450万元，借取八成按揭，即360万购入单位

现时楼价：6,000,000
现时按揭欠款：3,340,000

Day	卖楼收入	金额	累计
1	签临约时收定金（假设3%）	180,000	180,000
14	签订正式合约时收取大额定金 (10%减去之前收取的定金)	420,000	600,000
14	律师费及杂费	(5,000)	595,000
成交日	收尾数（余额减欠款）	2,060,000	2,655,000
成交日	经纪佣	(60,000)	2,595,000

买楼开支流程

在最新的按揭政策下，购房者只需准备260万元，便可支付总价1,000万元房产的首付款、印花税（按第二标准税率计算）、中介佣金及其他杂项费用。

按照规定，印花税应在签署临时买卖协议后的30日内缴纳，但一般操作是在支付大定时交由律师楼代为处理。由于买方通常会比卖方更早前往律师楼签署正式买卖合同，以下表格中“大定”及“印花税”的日期均以签临约后12日作为参考。

需要注意的是，本文以购买二手住宅为例；若为购买一手楼盘，关于支付大定余额、补交定金、印花税及尾款等时间节点，会根据不同楼盘的条款有所不同。

此外，由于新政策已取消压力测试，对于没有其他按揭贷款的申请人，只需满足月供不超过月收入50%的供款与入息比率（DTI）要求即可。以购买一套1,000万元的自住物业为例，如申请八成按揭，贷款期限30年，按年利率3.5%计算，申请人每月至少需有71,847元的收入，且不得有其他债务，才能顺利通过贷款审批。

楼价: 10,000,000
按揭贷款 (8成): 8,000,000

Day	买楼开支	金额	累计
1	签临约时收定金（假设3%）	300,000	300,000
12	签订正式合约时收取大额定金 (10%减去之前收取的定金)	700,000	1,000,000
12	印花税（$270,000＋超出$9,000,000的款额的10%）	370,000	1,370,000
12	律师费及杂费	7,000	1,377,000
成交日	找尾数（余额减按揭贷款）	1,000,000	2,377,000
成交日	按揭回赠扣贷款额（约楼价5成的2%）	100,000	2,477,000
成交日	按揭保险费	从按揭中借取	2,477,000
成交日	经纪佣	100,000	2,577,000

楼换楼印花税如何计算？

无论是先买后卖还是先卖后买，自2024年2月28日起，换房人士只需缴纳第二标准税率的从价印花税。

印花税政策放宽对换房人的好处？

过去，先买后卖的购房者若想申请退税，必须在一年内售出原有房产。如今取消了“辣税”（额外印花税），换房者不再需要急着出售旧房，甚至可以选择出租，等待更好的卖出时机。

先买后卖 or 先卖后买，对按揭成数有影响吗？

有影响。如果你选择先买后卖，而且当前房产仍有按揭，那么新购房产的按揭成数需减少一成。
如果原房产是高成数按揭（如9成），新房则不能再申请按保，最多只能贷款6成。

如何避免“落错车”，错过楼市上涨？

如果卖掉房子后楼价下跌，那当然是好事。但若房子卖出后房价上涨，就像“下错车、错过高速路”，会陷入被动。

因此建议：买卖两套房时尽量同时签临时买卖协议，避免卖出后房价大涨。同时，不管高买还是高卖，只要换到满意的自住房，就算值得。

换房人能否先贷款买新房，后清旧房按揭？

可以。许多银行允许先拿到新房贷款，再在短期内售出原有房产。这样在压力测试时，可豁免旧房按揭供款的计算。

不过，需要注意以下几点：

两宗买卖需由同一律师楼处理。
银行可能会向律师楼确认原房交易的最新状态。
如申请高成数按揭（如8成以上），并非所有银行都接受先买后卖，但最多只能做8成按揭。

成交期安排：避免“居所真空期”

部分人希望先入住新房再交旧房，减少搬家次数。但由于房款需在成交日前几天交给律师楼，如果没有足够现金，往往需要先出售旧房取得尾款，才可支付新房尾款。

若资金紧张，很可能会出现几天无法入住新房的“空窗期”，需搬家两次，难以做到无缝衔接。

成交期安排：保障现金流

假设卖出600万元的房子，换入1000万元的新房，即便资金总体充足，现金流安排仍很关键。

选定**签临时合约（临约）**的时间至关重要，避免买家或卖家毁约对你的现金流产生影响。
正式买卖合约一般在临约后两周内签署，留给安排现金的时间有限。
理想情况是：先完成旧房交易、收齐尾款，再签新房临约。

但现实中，一买一卖的临约签署通常会间隔至少一个月，很多人担心这期间房价上涨，因此会选择“偷时间”，提前签新房临约。

举例：

卖出600万元住宅，细订仅有60万元。
购买1000万元住宅，签正式合约时需约140万元首付款。
若你有足够现金支付这140万元，可以采取“即卖即买”方式，避免房价波动影响。

如果现金不足：

需等卖房收尾款后，才能支付买房尾款。
此时要确保两套房的成交日至少相隔10个工作日，以确保时间充裕完成尾款支付、银行过账、律师文书处理等流程。

賣樓收入	樓價：6,000,000
Day	項目	金額（$）	累計（$）
1	簽臨約時收細訂（假設為樓價3%）	180,000	180,000
14	簽正約時收大訂（樓價10％減細訂）	420,000	600,000
14	律師費及雜費	(5,000)	595,000
成交日	收尾樓	5,400,000	5,995,000
成交日	清還按揭欠款	(3,340,000)	2,655,000
成交日	經紀佣	(60,000)	2,595,000

買樓開支	樓價：10,000,000，貸款額8成
Day	開支項目	金額（$）	累計（$）
1	簽臨約時交細訂（假設為樓價3%）	300,000	300,000
12	簽正約時交大訂（樓價10％減細訂）	700,000	1,000,000
12	印花稅	370,000	1,370,000
12	律師費及雜費	7,000	1,377,000
成交日	找尾數（餘額減按揭貸款）	1,000,000	2,377,000
成交日	按揭回贈扣貸款額（樓價7成的2%）	140,000	2,517,000
成交日	經紀佣	100,000	2,617,000

成交期 – 预防售出单位遭受买家毁约的方案

稳阵方案Lv 1

于签订临约后，买家可选择单方面毁约，但至签正约后，理论上则不可单方面毁约。所以建议换楼人士，宜于售出物业签署正约及收到大订余额后，才签署新购物业的临约较为稳妥(下图)。万一遇上买方毁约的情况，更可净袋售出物业的细订，并重售单位。

稳阵方案Lv 2

售出物业时，如果担心买家签署正约后仍会终止交易，换楼人士应将新购物业的临约签署日，定于售出物业的成交日之前10日左右，以确保收齐售出物业的尾数后，才需要上律师楼，签署新买物业的正约（下图）。

这种方法的现金流压力最少，可用售楼所得的大、细订支付新购物业细订，待收到卖楼尾数后，才支付新购物业的大订余额及印花税，即使积蓄不多亦可安心换楼。坏处是只偷到10天的成交期，由签署售出单位临约至新购单位临约，时间超过一个月，期间要面对楼价上升的风险。

假设已售出物业的买方，在最后一刻才通知终止交易，而换楼客已经签署新购物业的临约，由于已稳袋售出物业10%的订金，即使新购物业亦须毁约，总共亏蚀的为“新买物业细订+新买物业双边佣金 – 售出物业楼价10%的订金”。除非新购物业楼价较售出物业高很多，或细订金额较多，否则毁约也可平手甚至微赚差额。

上述情况下，由于新购物业仍未到上律师楼签正约的阶段，而临约亦于此阶段中止，所以毋须缴付印花税。不过换楼客应保留临约正本，万一要向税局解释，可有备无患。

在正常情况下，若买方有意如期成交，通常会于成交两周前约地产代理验楼、通知律师楼使用那一间银行按揭、约时间签转易契与找尾数。假如地产代理或买方律师楼，于成交前10天仍未收到买方确认讯息，便会意识到买方有意毁约，并且向双方律师跟进。

换楼客宜在上述日子前后与经纪确认，对方会否如期成交，才决定是否签署新购物业临约较为稳妥。

稳阵方案Lv 3

假如新购物业属心头好，放弃会非常可惜，换楼客可考虑将新购物业的成交期，定在售出物业成交期的最少两个半月后，确保足够时间重售单位。然而，如果新购物业的临约与售出物业的临约或正约日子相距不大，便可减低楼价飙升的风险。

遇上毁约并须重售单位时，由于楼价10%的大订已袋袋平安，即使以较低价放售亦不会太蚀底，换楼客不妨把价钱将就一下，务求顺利脱手。假如银根紧绌的话，便要确保重售单位的成交期早于新购单位。

要注意的是，当售出的物业终止成交后，新购物业需要尽快补缴15%从价印花税的差额。当再次出售原有物业，并签署转易契（可理解为成交）后，再向税局申请退回印花税的差额，亦要留意申请期限，记紧要向代表律师提出要求。

假如不幸地，原有单位未能顺利出售，手上资金不足以支付新购物业的尾数、或入息未能通过两个单位总贷款的压力测试，便要忍痛终止新购单位交易，并申请退回印花税，同样要记紧向代表律师提出要求。

稳阵方案Lv 4

假如将稳阵方案Lv 2及Lv 3都采用的话，几乎可确保顺利换楼（下图）。不过，由签署售出物业临约至签署新购物业临约，期间相差最少一个月，须面对较大的楼价上升风险。

临约的必买必卖条款

于买卖双方同意下，可于临约的“其他条款”列明类似“这份合约是必买必卖”的条款，将临约当作正式买卖合约，常见于金额较低的物业交易，例如车位，此类交易的订金一般定为售价的10%。假如双方都有信心完成交易，任何物业均可选用此方法。

签署的虽为临时买卖合约的样办，但由于当作正式买卖合约，在合约上记紧更改或删除部分字眼或条款。例如：

若合约标题写明“临时买卖合约”，便需更改标题或简单地删除“临时”两个字；
删除上律师楼签正式买卖合约的日子(因不需要另签正约)；
删除交付大订尾数的金额；
删除毁约条款。

临近签约阶段的毁约

当任何一方在临约阶段想终止交易，只需按临约上的条款赔偿便可。一般的标准条款不外乎缴付双边经纪佣金、买方悔约的话卖方可直接杀订、卖方悔约的话需向对方退还订金，及赔偿相等于订金的违约金(即所谓双倍订)。

即使双方就赔偿或毁约未能达成任何共识，于“上律师楼签正式买卖合约”的日子，没有现身签正约或交收大订尾数的一方，将被当作违约，故“毁约日”最迟于签署正式买卖合约的日子便能作实，并没有太大的法律或税务风险。

正式买卖合约阶段的毁约

理论上，签了正约后便没有毁约的选项，双方都应尽力完成交易。假如卖方在正约阶段后悔而想终止交易的话，买方可引来合约条款强制完成交易。但相关个案通常会在律师间协调下解决，成交日可能会延迟。

相反，假如买方未能支付尾数、未能取得按揭贷款、或不愿完成交易，卖方却没有办法强制完成交易。于正式买卖合约应有条款注明，如买方无法完成交易，卖方可以先杀订，然后把单位重售；如果单位重售时的价值低于合约上的价值，卖方可追讨有关差额等等。

不过，买方通常不会轻易答应赔偿差价，这情况便要诉诸法庭。待至成交日未能收到尾数后，卖方律师可立即出信，与买方律师楼探讨此事，及追讨其他合理权益等等，同时将信件注上土地注册处。

另须留意，部分买卖协议中或列明数日寛限期，容许对方于某日子前支付尾数及完成交易。卖方需等有关文件注册及终止交易的条款正式生效后，才可以把单位重售。

印花税方面，“被买方毁约”而收回单位不算“已处置唯一住宅”，所以假如在“被毁约”前已购入另一住宅，便需要补缴新购物业15%从价印花税的差额，当重售单位完成后才可向税局申请退回差额。

楼换楼“先买后卖”的好处

换房无缝衔接的优势在于：期间无需租房过渡，能节省一笔租金开支，同时也有更充裕的时间进行新房装修。全家连同家具可以直接从旧房搬入新房，省下一次搬家的费用与精力。