1%業權轉讓的常見原因及陷阱

2022年5月4日

很多業主會透過物業加名或除名，進行部份業權轉讓，例如透過轉讓1％業權，就可以慳到物業印花稅。

要注意，這種做法背後一般都有以下原因：

1. 物業由夫婦其中一人名義持有，但另一半或會擔心配偶賣樓，所以透過加名加1％業權，既可以減少印花稅支出，又防止了另一半賣樓或加按套現。
2. 聯名物業想轉按套現，故甩名1％令交易被當為新買賣，從而申請高成數按揭。
3. 物業轉按，想拉高估價套現，因此透過加名或甩名1％，以高於市價的轉名楼价去計算按揭貸款額。
4. 物業需要轉名給非近親，但未過三年SSD 綁期，故預先轉1％把SSD辣招稅減到最低，待SSD綁期過後再轉餘下業權。

透過1％轉名重做高成數按揭的陷阱

如果想做物業轉按，但楼价在600万以上，即使有需要套現，按揭成數的上限都只有6成，不能做高成數按揭，套現金額不多。所以有些客人，會透過加名把部份業權轉至配偶。由於加名會當作是新買賣，重做按揭可符合高成數按揭的要求，所以有不少人會用來套現。

不過，由於這方法早幾年前被濫用，如果加名或除名的業權份數過低，例如低過10％的話，按保不批高成數按揭的機會就會很大。加名1％很多時重做按揭只可借6成或以下。

透過1％轉名拉高轉按楼价

如果物業升值，轉按雖然可以套現，但所能套取的現金是由銀行估價而決定，未必符合貸款人心中的價位。 因此，有些業主會透過加配偶名，加按1％，將轉名當作是新買賣。而新買賣銀行普遍都是跟據買賣合約價去計算按揭成數，非用估價計算，所以可以套取較多的現金。

這招的缺點是，如轉名楼价過份高於市價，銀行還是會以估價計算按揭成數。而轉按需要付律師費用，貸款人有可能得不償失。

至於以上第一個和第四個原因，倒是可行，亦沒有什麼伏位要留意。

如果本身有住宅物業，新買物業只佔1％業權，能否減低從價印花稅？

如本身有住宅，再買住宅需要付15％從價印花稅。很多人以為如果和首置身份的配偶以分權形成買入新物業，自己只佔1％，從價印花稅便只以該1％的業權價值計算。這其實是一個錯謬，因為即使聯名買入物業，如本身已有住宅，就算業權份數只佔1％，從價印花稅都是以整個物業的買賣價計，即是都要付15％稅。

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