2023放寬按揭成數懶人包 1,500万物業首期僅300万

2023年7月12日

原本財政司司長陳茂波聲稱會考慮微調置業按揭成數協助市民換樓，到金管局於2023年7月7日宣佈逆周期宏觀審慎監管措施，才發現按揭成數原來有大調整，無論是新買或現有業主都會受到影響，牽涉按揭保險、轉按、套現、重按等多個範疇，星之谷特意製作以下懶人包，為各位讀者抽絲剝繭、理清新措施脈絡。

放寬按揭成數，透過按揭保險置業，按揭成數有何變化？

首先，楼价400万至1,000万元以下的合資格物業，最高按揭保險成數可達9成；1,000万至1,125万元最高按揭保險成數可達8至9成，上限為900万元；1,125万以上至1,500万元的合資格物業，最高按揭保險成數為8成；1,500万以上至1,715万元，最高按揭保險成數為為7至8成，上限1,200万元；至於價格為1,715万以上至3,000万元的合資格物業，最高按揭保險成數為7成，同樣以較高者為準。詳情請參閱下表：

按揭保險計劃的最高按揭成數（物業價格3,000万元或以下）如下：

物业价值（港元）	最高按揭成数	首次置业	固定收入
1,000万元或以下	80%或90%	需要	需要
1,000万以上至1,125万元以下	80%或90% (贷款上限为900万元)	需要	需要
1,125万以上至1,500万元	80%	不需要	不需要
1,500万以上至1,715万元	70% - 80% (贷款上限为1,200万元)	不需要	不需要

不上按保，銀行借出的按揭成數上限是多少？

自住物業不上按保，楼价1,500万元以下可承造7成按揭；1,500至1750万可借6至7成，上限為1,050万元；楼价1,750万至3,000万元，最高按揭上限調整至6成；3,000至3,500万元物業，最高按揭成數為5至6成，上限為1,800万元；楼价3,600万元以上，按揭成數則維持5成。

放寬按揭成數，置業人士如何受惠？

在放寬按揭成數後，最直接受惠的就是購買1,200万元以上物業的買家，以往這些買家最多只能申請960万元的高成數按揭，亦即是按揭成數只能做到8成以下，但在新例之下，買1,200万至1,500万元的樓都可借足8成，換言之買1,500万元物業，只需付出300万元的首期。另外，1,500万以上物業按揭成數也有所增加，3,000万樓也可借7成，亦即是只需900万首期。另外，由於按揭保險公司承擔的按揭成數減少，需要繳付的按揭保費亦會隨之下降，而且金管局提到按保公司現時一般會為置業人士提供35%的保費折扣，預期日後置業人士的保費都可穩定地獲得65折。

放寬按揭成數，細價盤業主有沒有受惠？

買入1,000万元以下的物業，合資格買家在舊制下，已經可透過按揭保險借最高9成按揭，新措施是否對這些買家沒有幫助？非也，由於金管局上調自住物業按揭成數，正如上文所說，自住物業不上按保，楼价1,500万元以下可承做7成按揭，相反舊制下不上按保，1,000万元或以下的物業一般只能做到最高6成按揭，上限也只有500万元。對於未能申請高成數按揭的樓花即供買家，大有幫助。以一個600万元的單位比較，在不上按保的情況下，業主的首期支出由240万元降至180万元，可減少60万元。

放寬按揭成數，買家不上按保反而要付更多首期也有好處？

上按保對很多申請人而言是「有辣有唔辣」，因為按揭保險公司的審批會較銀行嚴格，有些申請人亦會因為沒有稅單，或者收入非固定等原因，都有機會被按保拒批，相反，新措施下借7成，就由過兩關（銀行、按保），變成只需通過銀行審批。另外，不上按保，亦可節省按揭保費的開支。

首置人士有沒有受惠？

按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠，就價格為1,500万港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費，即是首置人士申請7成半按揭，也毋須付按保保費。

正在供樓的業主是否受惠？

假設業主本身申請高成數按揭，在2年前買入1,000万元的物業，借8成，罰息期完結想轉按，需要估價有所上升，令按揭成數降至6成或以下，否則轉按就需要重上按保；在新例下，銀行可以為業主承造7按，變相只要業主2年來供款清還的本金相當於楼价一成，業主就可順利轉按至另一間銀行並甩按保，能夠在3年內退保，可獲退回15%按揭保費。

有套現需要的業主有沒有得益？

銀行提供的7成按揭，適用於轉按套現，所以在物業估價不變的情況下，新措施會令業主能夠套現多一成的資金，對周轉有很大幫助。另外，以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由4成提升至5成，適用於所有住宅物業和非住宅物業。所以業主如將物業重按，以資產水平申請按揭的貸款額亦會多一成。

非本地收入人士申請按揭有否受惠？

金管局會取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限下調一成的要求。

按揭現金回贈有沒有影響？

銀行的現金回贈是以非按保的貸款額計算，故現時1,500万物業的按揭，銀行最高貸款額由6成升至7成，所以回贈亦會多10%，現時回贈可達3%以上，處於歷史高位。

新按揭成數何時生效？

新措施於2023年7月7日或後生效，如果是物業買賣，以簽臨約日劃線，買家需於7月7日或之後簽臨約才能採用新按揭成數。7月7日前簽的臨約，只能按照舊按揭及按保安排上會。