【按揭DTI】銀行的槓桿投資產品, 對按揭壓測的潛在影響?

2019年7月29日

很多客人都有投資銀行的槓桿產品（highly leveraged products），一般都是以股票、現金、或其他證卷／衍生工具做抵押套現，再買其他投資產品，無限輪迴。銀行如果發現這樣的情況，會如何計算每月供款與入息比率（DTI /DSR）以及壓力測試呢？

槓桿投資，DTI 計算和循環貸款類似

槓桿產品，一般銀行會以類似OD line形式借出貸款，批出的額普遍以$1M起跳， 提取才收息，類似循環貸款（revolving loan），但不會註入TU內。DTI 計法也和 revolving loan 相似。有些銀行會將「可用貸款額」的 1.5% 當成每月供款（就算貸款人從沒有提款），然後計算DTI及壓力測試。有些銀行如沒有提取可以不計，如提取便以循環貸款餘額的 3-4%或可用貸款額的 1.5%，以高者為準。

如行資產審批需要計整筆貸款額

如果申請按揭是用行資產證明（asset based），而不是行入息證明，那麼，整筆OD的可用貸款額都會計入負債內，就算申請人從未用過該貸款。

投資戶口和出糧戶口同一銀行

申請按揭，需要提供出糧戶口月結單。如果投資戶口和出糧是同一戶口，這些槓桿產品交易也會顯示在月結單上。當審批按揭時，見到有這種交易，銀行便會要求申請人提供OD的相關資料。如果投資戶口和出糧戶口是不同銀行，由於槓桿產品不會註入TU，銀行便不知道有槓桿產品的存在。但是，申請人也有責任要向銀行申報，而且要簽聲明。

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