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面对高息环境，业主供楼开支节节上升，要减轻利息支出负担，除了可考虑适时转按之外，善用银行提供的按揭储蓄挂勾户口（mortgage link）亦是不可或缺的一环，到底mortgage link如何帮助业主，相比定期储款又有没有优势？以下文章就会详细解释。
什幺是mortgage link？
银行为按揭贷款客户提供的”Mortgage Link”（按揭存款挂钩账户），其存款利率将与按揭贷款利率挂钩。该账户的高息存款额度上限为按揭贷款余额的50%，部分银行允许最高达到按揭余额的60%。假设剩余按揭本金为300万元，则Mortgage Link账户的最高存款限额为150-180万元。随着每月偿还按揭贷款，按揭余额逐渐减少，Mortgage Link账户的存款上限也会相应下调。此外，由于该账户属于活期存款性质，账户持有人可以随时提取账户内的资金。
如何计算mortgage link的利息？
银行会在每月向”Mortgage Link”账户用户派发利息，付息日与每月按揭供款日相同。
举例说明：
假设本月实际按揭贷款利率为年利率3.5%，那么存放在”Mortgage Link”账户内的合格存款，本月也可享受3.5%的年化利息。
如果账户内有60万元存款，则当月利息计算方式为：
60万元 × 3.5% ÷ 12 = 1,750元
（即当月可获得1,750元利息。）
Mortgage link有什么好处？
银行每月会根据按揭贷款利率向”Mortgage Link”账户派发利息，账户持有人可用这部分利息抵扣部分房贷利息支出。如果长期存入足够资金，整个贷款周期最多可节省一半的房贷利息，部分银行甚至可节省高达60%。
目前在香港，银行存款享有最高50万港元的存款保障（自2024年10月1日起，保障金额将提高至80万港元），而”Mortgage Link”账户同样受香港金融管理局（金管局）的存款保障计划覆盖。若银行不幸倒闭，客户在”Mortgage Link”账户内的首50万港元存款可获得金管局的赔偿。
闲置资金应该存入Mortgage Link账户，还是直接用作首付？
如果将闲置资金用作首付，会降低购房者的资金流动性；而存入Mortgage Link账户，则可以：
- 对冲按揭利息（节省贷款支出）
- 随时提取（应对突发资金需求）
此外，申请较高额度的按揭贷款，通常能获得更多按揭回赠（银行优惠）。由于贷款利息可以被对冲，因此建议尽量多贷款，以最大化回赠收益。
家人可否共享mortgage link户口？
这取决于具体银行的规定：
- 部分银行仅允许贷款人本人享受高息存款；
- 部分银行允许贷款人、配偶、家人、担保人或共同借款人共享Mortgage Link账户。
但无论多少人共享，所有账户加起来的高息存款额度上限仍然是按揭余额的50%-60%。
银行派发Mortgage link利息的方式对客户有影响吗？
大多数银行会将利息直接存入客户的Mortgage Link账户，由客户自行支配。
但少数银行会规定将Mortgage Link产生的利息自动用于抵扣按揭利息或本金，如果选择抵扣利息，可能会影响供楼扣税额，从而减少税务优惠。
常见问题
在高息环境，是否仍需要mortgage link？
银行为吸引资金，提供的定期存款息率可能会比按息还要高，那樣客人如选择定期储款，可以获得更多利息，不过定期存款亦会将资金锁死，相反mortgage link更具流动性，可以应付不同的资金需要。而且定期存款的利率有高有低，而供楼是长远计划，一旦定期存款利率不吸引，客人仍然可以将闲余资金投放到mortgage link。
银行会取消高息挂钩户口吗？
银行是有权随时取消高息户口，常见的原因大都是因为贷款人迟供楼。因此，只要每月准时供楼，银行不会贸贸然取消mortgage link。
高息户口内的存款超出上限，银行会如何处理？
假设按揭余额为200万，mortgage link上限便是100万元。如果户口中的存款为150万，当中只有100万能享有高息，余下的50万只能按照普通活期存款计算利息。
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