按揭预先批核成功但正式申请不批？一文看清预批流程及优缺点

最后更新：25-04-25 @ 7:37 下午

上车是人生大事，很多置业人士以为自己是大公司员工、收入稳定、通过压力测试并拥有固定收入，按揭申请便不成问题，结果却临门一脚被拒，置业梦破碎。不想喜事变遗憾，准买家其实可以向银行申请按揭预先批核，能更清楚掌握自己的还款能力和可负担楼价，还可以锁定按息。不过，有个案虽成功通过预先审批，但在正式申请时却遭拒绝，到底发生了什么事？

按揭预批流程

目前只有少数银行接受客户申请按揭预先批核，流程和正式按揭申请差别不大，只是申请人不需要真的购买单位，但需要填写银行申请表格，提交所需个人资料和文件，包括身份证明文件、近期住址证明、工作及收入证明；如果属于非固定收入人士，一般需要6个月的收入证明。并提供预计购买单位的资料，以便银行进行物业估值和评估，银行也会查阅申请人的信用资料和记录。

一般按揭预先批核，所需时间最快约2周左右有结果，但要视乎银行当时处理的申请个案多寡，可能会影响物业的成交期，准买家应预留足够时间。

需要做预批的客户

一般“靓料”客人，比如公务员、过到压测、以前没有银行走数纪录，按揭上基本都会获批。惟部份客户的确有实际需要做按揭预先批核，确保上到会，当中可能包括以下几类客人：

• 现金粮但想借高成数（例如地盘工人，髮型师等）
• 自雇人士，或家族生意而想做高成数按揭
• 种种原因没有最近一期税单但想做高成数按揭
• 刚刚转了工而大幅加薪，需要做高成数按揭
• 曾经破产或债务重组（IVA）而想做高成数按揭
• 问题物业：如有严重潜建，或凶宅
• 田土厅显示种种业权问题：如楼契是核正副本、有法庭令、遗产货、有送契纪录等等

预批的优点

预批除了可以让客户更了解个人置业负担能力外，如未寻觅到心仪单位，但又害怕银行将会加息或加封顶位，做了预批便可锁定按揭息口，不受加息影响，然后再安心寻找心水单位。

另外，预先批核结果有效期一般约为成功批出后1个月，买家于期限内成功洽购心仪单位，基本上只需要补交临时买卖合约，毋须再向银行递交入息证明。

此外，亦要留意楼宇买卖成交期不能少于一个月，因田土厅文书日和注册日可以相差一个月，业权需要一个月时间才可在田土厅确定。

预批的缺点

申请预批的不是“实客”，银行处理或会滞后，首置客人要等有结果后才敢签临约，可能已错过荀盘。

正式申请仍有机会被拒批

按揭预批基本上只会审批申请人的收入和贷款能力，但有些物业的情况在预批时未必能完全反映出来。例如，一些二手物业，在银行派员上门验楼时才发现厨房和厕所位置对调，也会影响估价，银行也会拒批按揭或减少放款金额。因此，当正式申请按揭时，银行仍然需要根据物业的正式估价报告作出最后决定。

延伸阅读：

• 首次置业，按揭预先批核的利与弊
• 按揭预先批核流程全面睇 揭真假预批之谜《星之谷专栏 – 经济一週》
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