【按揭財技】透過物業加名，重做8成按揭

2021年12月30日

政府於分別於2019年和2022年放寬按揭成數：楼价1000万或以下，可做9成，楼价1200万或以下，可做8成。而如果是2019年之前買樓，只有楼价400万或以下可以做9成按揭，600万或以下可做8成按揭。

那麼，如果物業是2019年之前，有沒有辦法可以轉按套現，重做8成呢？由於新按揭成數只適用於新買物業或非套現式轉按，如想轉按套現只可以用舊按揭成數，即楼价600万或以下才可以做8成按揭套現。但如果，把物業加名或聯名物業甩名的話，由於交易涉及業權變動，當成是新買賣，那麼新按揭成數便可適用。亦即是說，可以採用新按揭成數，楼价1200万或以下可重做8成按揭。

關於聯名物業甩名並進行8按套現，之前筆者已寫過，可參考：

兩招突破轉按套現新例「緊箍咒」【星之谷專欄－東方日報】

加名重做高成數按揭有什麼費用？

如進行加名並重做高成數按揭，有以下支出：

• 律師費，大概 $5000 – $6000
• 如做6成以上按揭，需要付按揭保險費（可打入貸款額內分期供款），按保費的計算方法可參考以下文章：按揭保險費計算方法【放寬按揭成數新例】
• 物業印花稅：以楼价一半計算。印花稅費用可參考：物業印花稅 FAQ（第二基準、SSD、BSD、退稅流程，含多種特殊情況)【一文睇晒】

物業加名的申請流程

1. 雙方簽署一份轉名臨時買賣合約，樣本可以聯絡我們免費索取
2. 以臨約日期計算，一個月內需要搵律師樓並支付印花稅
3. 向銀行提交轉名臨約，並申請按揭
4. 按揭批後，聯絡律師樓完成轉名手續。（注：可以按揭獲批後才搵律師樓）
5. 按揭放款日，律師樓會把按揭貸款清還現有按揭餘款，餘額會過數到雙方的聯名戶口

加名是不是需要長命契？

加名不需要行長命契，可以以「分權」方式進行。比如話，業主只把業權的10％賣給配偶。那麼，轉名印花稅便以楼价的10％ 計算。假設楼价是700万，10％ 業權價值為70万，印花稅便是＄100。

如本身有住宅物業，加名需不需要付15％從價印花稅？

如果加名是和近親進行，比如配偶、父母、子女、兄弟姊妹，就算對方已有住宅在身，加名不需要付15％從價印花稅，只需用首置印花稅率計算。

注意事項：按保保留加名按揭的批核權利

雖然近親加名是當新買賣，理論上可以用新按揭成數重做8成按揭，但按保有機會考慮該業權的轉讓不是真正的物業買賣，只是內部轉讓，而不批準高成數按揭，除非楼价是600万或以下。筆者見過不少成功的個案，但也有不少失敗個案，最終決定權都是在按保手上。不過，如有套現的需要，又不介意把物業加名，一試無防。

筆者留意獲批如否，有以下跡象：

• 如加名是50／50，即轉讓一半業權，批核機會會較高，但印花稅也會較貴
• 加名如不是配偶，而是其他近親的話，批核機會似乎較高。但跟據按保的自住條款，加名的一方也需要住進單位內。

以上是筆者的觀察，不代表銀行或按保的批核取態。

延伸閱讀：

• 【按揭保險2021】保費計算、新舊制分別、壓力測試、按保折扣、退回保費
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