按揭擔保人與共同借款人的分別 (追數次序／債務上限／高息戶口／甩身份過程)

2023年7月13日

申請私人物業按揭時，如果申請人的入息不足以通過壓力測試，可以透過由其他人擔保增加入息，不過有時候銀行會要求擔保人改任共同借款人，當客人向銀行職員查詢兩者有何分別時，後者答無分別，但其實擔保人與共同借款人之間有微小的分野，以下文章會逐一比對：

追數次序

一旦業主不準時供款，銀行可馬上向共同借款人追債，若向借款人追數失敗，才能向擔保人追討。

基於按揭「All Monies」的條款，如業主欠銀行卡數，銀行也可順理成章向擔保人或共同借款人追討欠款。不過，銀行會容許擔保人有擔保上限，通常是按揭貸款額，超出貸款額以外的欠款銀行都不能追討擔保人，相反共同借款人則沒有擔保上限。

銀行會為共同借款人開設高息按揭戶口（mortgage link），每個戶口能享有高息金額的存款金額視乎分配，原則是所有戶口加起來上限不多於按揭金額的5至6成。至於擔保人則不一定享有mortgage link，視乎個別銀行的取態。

業主日後的個人收入如足夠過壓測，想甩去共同借款人身份，需要重做按揭；至於甩擔保人，過程則相對簡單，業主可攜同新的入息證明到銀行申請，毋須重做按揭，所需的程序、時間和費用都較少。當然兩者也可以透過轉按去甩身份，同時賺取現金回贈。

擔保人與業主必須是近親關係，即夫婦、父子等，如果是未婚夫婦，需要另行作出聲明，申請也沒有問題。另外，按揭保險公司審批比較嚴格，二人普通情侶的關係未必能過關。

個別銀行為減低貸款風險，即使是近親關係，也有機會要求擔保人改為共同借款人。例如已經退休的父或母做按揭，並由兒子的入息作擔保，由於父母都已經沒有收入，銀行便會要求兒子作為共同借款人。另外，未結婚情侶想借高成數按揭，以共同借款人申請的機會較高。

這視乎業主是否足夠支付每月供樓款項，如不足夠，就需要聲明二人同住。