【放宽按揭成数2025】买房首期怎么计算？自住、出租、商厦银行部分按揭统一7成

最后更新：2025-04-18 @ 5:24 下午

自2024年10月16日起，政府再次放宽非按保按揭成数，所有住宅物业，无论物业的价值及是否自用，以及非住宅物业，按揭成数上限统一为7成，”供款与入息比率”上限统一为5成。

另外，以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由6成提升至7成，与以“供款与入息比率”为审批基础的物业按揭贷款一致，适用于所有住宅物业和非住宅物业。

香港楼价较高，业主买房时为了减少首期支出，普遍会申请按揭。为了让首置人士更容易购房，政府近年来多次放宽首置自住按揭成数上限，金管局有明确的按揭成数指引，在按保计划扩大适用范围的情况下，供款入息比率和压力测试（已暂停）的要求也有所改变。

各种类型物业，如首置或非首置自住物业、出租或工商物业车位，最新的按揭成数已统一，但不同收入来源（如非固定收入、非本地收入）在计算收入要求时，仍面临不同的限制，本文将逐一详细解释。

按揭成数 – 住宅

最新的自住物业按揭成数，在非按保情况下，无论楼价，最高按揭成数为7成。

如果想借超过7成按揭，就需要购买按揭保险，最高可借9成按揭，具体如下：楼价1000万或以下的住宅物业，最高可借9成按揭；1000万到1125万之间，可借8至9成，但贷款额上限为900万；1125万到1500万之间，可借8成；1500万到1715万之间，可借8成，贷款额上限为1200万。

过去高成数按揭主要适用于现楼以及600万或以下的楼花物业，但在2023年9月22日实施的新规定下，楼花与现楼按揭的按保条款已经统一，这意味着选择即供付款也可以符合上述高按揭成数。

物业价值（港元）	最高按揭成数	首次置业	固定收入
1,000万元或以下	80%或90%	需要	需要
1,000万以上至1,125万元以下	80%或90% (贷款上限为900万元)	需要	需要
1,125万以上至1,500万元	80%	不需要	不需要
1,500万以上至1,715万元	70% - 80% (贷款上限为1,200万元)	不需要	不需要

以下表格总结了不同楼价下的最高按揭成数（注意，实际最高按揭成数会因不同物业或收入类别而有所不同）：

2024年10月16日起最高按揭成数

楼价	最高按揭成数	类别
1,000万或以下	90%	可上按揭保险
>1,000万- 1,125万	80％ - 90% (上限$900万)	可上按揭保险
>1,125万 - 1,500万	80％	可上按揭保险
>1,500万 - 1,715万	70％ - 80% (上限$1200万)	可上按揭保险
>1,715万以上	70％	毋须按揭保险

村屋、唐楼按揭成数

村屋一般是指农村（在香港地区主要是新界等乡村区域）中的住宅房屋，通常是村民自建的独立或半独立式住宅，这类房屋在土地性质、建筑风格、产权结构等方面具有乡村特色，往往与当地的乡村规划、土地管理模式等相关。

唐楼是一种具有香港特色的传统多层住宅建筑。唐楼一般为多层（通常4 – 8层左右），建筑风格融合了中西方元素，内部空间布局较为紧凑，多数唐楼建造年代较为久远，在香港的城市发展历程中具有独特的文化意义。由于建造时间早，唐楼可能存在建筑老化、设施陈旧等问题。

村屋按揭最多只可借8成半，唐楼按揭则可借足9成，视乎物业质素，按保公司有机会调整最终批核成数。按揭成数详情浏览下表：

楼价	村屋按揭成数	唐楼按揭成数
1,000万以下	最多8成半	最多9成
1,000万－1,125万	最多8成半 (贷款上限为900万)	最多9成 (贷款上限为900万)
1,125万 - 1,500万	最多8成	最多8成
1,500万 - 1,715万	最多8成 (贷款上限为1200万)	最多8成 (贷款上限为1200万)
1,715万以上	最多7成	最多7成

未补地价居屋（绿表、白表、绿置居）

在政府担保期内，绿表人士购买居屋以及绿置居居屋按揭最多可做九成半按揭，白表人士则最多可做九成按揭。担保期已过的居屋，按揭成数上限将降至七成；若想申请九成按揭成数，则还款期需要缩短，25年还款年期或9成的按揭成数这两者只能二选一。需要注意的是，从2024年3月开始，二手居屋的还款期延长至30年。

房协资助房屋

香港按揭证券有限公司(HKMC)最新指引，房协资助房屋第二市场可以做按揭保险，按揭成数和私楼标准相同。

一手房协资助房屋，有房协担保，可直接向银行申请高成数按揭，无需支付按揭保险，但申请人要通过压力测试；至于二手房协楼，如果是指定的房协计划，也可做九成按揭，但要缴纳按揭保费。如想了解房协楼按揭成数、年期及利率可按此，亦可参考我们在《东方日报》的专栏文章。

1000万的物业，非所有人符合条件可做九成按揭

过去几次放宽高按揭成数，主要受惠者都是现楼或新楼建期买家，不过新措施下，1000万或以下的楼花以后亦可以做9成按揭，意味着选择即供付款亦可以9按。不过，即使政府放宽按揭成数后，亦非任何人均合资格，可以为1000万物业敍做9成按揭。属于以下情况的人士均不合符规定，最多只可做8成按揭：

自雇人士
联名物业甩名
已持有其他住宅物业
换楼先卖后买（出售物业未完成成交）
转按（如不套现适用新成数；如套现8成只适用于600万或以下物业）
入息以浮动收入为主（例如佣金）
现金收入难以申请9成按（司机、地盘、装修等）
高龄人士（例如60岁以上，如无担保人可能要减成数）

高成数转按限制

一般来讲，转按（转按揭）最高可贷出七成按揭贷款，如果经过按揭保险的话，最高可贷到八成。如果不套现，只是转按现有的按揭余额，可适用的按揭成数如下：楼价在1500万港元以内的，最多可借八成；楼价在1500 – 1715万港元之间的，最多可借七到八成（上限为1200万港元）；楼价在1715万港元以上的，最多可借七成。

相反，如果想通过转按套现，银行批出的按揭成数最高为七成。如果想要贷出更高成数，就需要购买按揭保险，但仅限于600万港元或以下的物业，并且还款期限最长为25年。

如果转按涉及甩名（去除某个产权人名字），可以当作非首次置业的新的买卖来处理。

借助转按揭摆脱开发商的二次按揭

如果转按时甩掉发展商的第二按揭或者“呼吸Plan”（一种按揭产品）。楼价在1500万港元或以内，最多可做八成按揭，条件是不能套现。而如果只借七成或以下，则没有套现限制。

同样地，新的按揭成数也有助于甩掉按揭保险，贷款者可以向银行或者按揭中介查询，因为部分银行合作的估价行较多，可以依靠新规定转按借七成。

发展商优惠或卖家回赠

若一手楼花有任何形式的发展商优惠或回赠，按揭贷款额需从中扣减。至于二手楼，假设卖家在临时买卖合约上，写明会提供优惠（例如卖家付印花税），扣减与否视乎个别银行做法。请参考北斗星网的文章：

非固定收入如何影响按揭成数？

若为自雇人士，或者压力测试需要计算佣金或花红，申请人最多只可做8成按揭。自雇人士如开立公司，并须缴交利得税，可利用中小企贷款借8成（头按7成＋中小企贷款)。

非本地收入如何影响按揭成数？

非本地收入占总收入超过50％的人士，以前按揭成数需要扣减一成，不过目前已经没有相关规定了，其按揭成数与本地收入人士一致。但要注意的是，如果是内地人，没有香港身份证，收入来源不是香港（例如来自大陆或海外的收入），会比较难申请到八成及九成按揭。

在海外工作的人士申请按揭保险时，香港按揭证券公司（HKMC）会考虑其工作地点是否靠近香港。如果距离很远，HKMC会对购买住宅用于自住的可信度提出质疑。若申请人说明购买住宅的目的是给家人居住，HKMC也会质疑为什么业主不是家人。

如果是被香港公司派往内地或海外工作，非本地收入人士也可以为家人担保，申请高成数按揭。另外需要注意，如果使用直系亲属的住址证明，需要提供与亲属的关系证明，如出生证明。

参考此文：

非本地收入或大陆人按揭指南（成数、压测、入息证明文件）

已有按揭在身或身为按揭担保人

根据最新安排，如果已经身负按揭贷款，或者是按揭贷款的担保人，在购买另一个房产单位时，银行将不再扣减一成按揭成数，最高仍然可以贷到七成按揭。

（不适用）以往身负按揭贷款需扣减按揭成数的破解方法

第一，购买按揭保险，之后就可以按照原来的额度贷到八至九成，具体取决于贷款人是否为首套房购买者，以及作为担保的房产是否有高成数按揭。即使通过按揭保险提高按揭成数，保费也会相应提高。此外，如果房产售价超过3500万港元，则不能通过按揭保险获得高成数按揭，上述人士最多只能贷到五成。

第二，找一个“名下”无房的近亲作为借款人(borrower)，自己则退而成为业主（mortgagor）。在这种情况下，部分银行可以贷到足额的七成。

部分银行允许申请人不签署“表格一”，并且不会查看环联（TU）的楼宇按揭部分以及其他按揭的每月还款额，因此这些部分不用计入压力测试中。不过代价是最高只能贷到五成，按揭利率也可能会提高。参考我们在《北斗星按揭网》的文章：畅谈“Non-consent”按揭。

行资产审查最多借7成

有些父母会将自己已经供完款的物业重新按揭，以便为子女购置房产。在放宽按揭成数之后，以资产审查方式申请按揭，最多可以贷到七成。不过没有工作的人士需要注意，如果只有一套现契物业想要重新按揭，而没有其他资产的话，大部分银行普遍只能贷到三成，只有个别银行仍然可以贷足七成，欢迎联系我们免费查询。

在最新政策下，无论是按收入还是按资产来申请，最高都可以贷到七成按揭。如果有现契在手，又有额外资产的话，建议以资产形式申请按揭，无需提交收入文件，审批时间会比较快。

出租物业放宽至最多可贷七成

政府放宽了非自住物业的按揭成数，申请按揭时申报物业用作出租用途的，最多可以贷到七成。业主也可以申报物业的租金收入，在计算“供款与入息比率”的时候增加收入，不过租金需要打厘印（可能指缴纳相关印花税之类）并且按照八折计算。至于未租出的物业，业主可以申报“拟租金收入”，不过银行一般按照六到七折计算。

参考文章：

公司持有物业最多借7成

如果物业由有限公司持有，将被视作投资用途，最多只能贷到七成按揭。有限公司的按揭必须由股东或董事作为担保人，如果担保人已经有按揭在身，按揭成数就要扣减一成。不过，如果该有限公司属于有盈利的运营公司，最多可以贷到八成（七成楼宇按揭，一成中小企业贷款）。

参考资料：以公司形式买卖物业按揭攻防手册【星之谷专栏－经济一週】

按揭成数 – 车位、工商物业

非住宅物业按揭贷款，也就是车位和工商物业最多可贷七成，即使已有按揭在身也不需要扣减一成。在车位方面，如果与所持有物业位于同一屋苑，部分银行接受物业和车位一起做按揭，不需要合并契约，车位按揭可以贷足七成并且贷款期限为30年。

需要注意的是，新政策不适用于企业为筹集营运资金，以物业作抵押所取得的信贷融资。如果涉及信贷融资，工商物业最多只能贷四成。不过，若申请人持有营运公司并有利润，可运用公司数借8成按揭，也就是七成银行首按+一成中小企业贷款（或循环贷款）。

其他常见按揭成数问题

是否所有人都可以用新按揭成数?

新按揭成数只适用于首置人士购买自住物业，而且需要是现楼，也不可以用于转按套现。

换楼人士未必能做到9成按揭?

换楼人士先卖后买，如出售物业未完成成交，新买物业不可敍做9成按揭，最多8成。因此，换楼人士宜先完成卖楼，才签署临约买楼，便能做9按。