按揭回贈，如超過1％需要扣減貸款金額是不是有著數？

2017年10月16日

金管局條例，如按揭回贈多過1％，銀行需要從貸款金額扣除現金回贈。比如貸款額500万，1.6% 回贈是8万元，銀行會給客人8万現金，但就只批492万（＝＄500－＄8）貸款金額，客人欠銀行也只＄492万，其實是賺左。這是因為如8万回贈以實際欠銀行的492万來計算，回贈比率實際是 1.62% (=$8/492).

客人經常問：「現金回贈要扣我貸款額，實際上豈不是我無錢落袋，無現金回贈？」

以上是筆者經常遇到的客人誤解。銀行的確是有現金＄8万給客人，只是為遵從金管局指引需要客人借少＄8万而已。借少還少，客人並沒有蝕底，的確是有＄8万現金落袋。

借少了＄8万，每月供款額也少了。以 2.15% 利率來計算，借＄492万每月供少＄301，30年共慳 ＄108,360.

按揭中介回贈也要被扣減貸款額

如客人從按揭中介收取中介回贈（一般貸款額 0.1-0.37%），這回贈也是要被扣減貸款額，做法和銀行 1.7% 回贈相同。詳情請參考此文：

按揭現金回贈率達2.05% 扣減貸款額等於冇錢賺？

按揭回贈如不想被扣貸款額

客人經常也問：如我想借足，不想被扣貸款額，有什麼方法？

方法有兩個。如客人同意不收 1.6% 回贈而收取 1%, 那麼銀行便可借足 500万給客人，另給5万現金回贈。第二個方法只適用於轉按。因轉按的貸款金額是以估價計算，因此，如能拉高估價少少，銀行扣減後依然可借到本來想借的金額。以上面例子，假設楼价是＄1000万，扣減回贈後最多只借＄492万。但如把估價拉高到 ＄1016万，扣減1.6% 現金回贈後剛好可借$500万，客人便既可享受 1.6% 回贈，也無借少左。

金管對於扣減貸款額之指引：

http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/2005/20050228-3.shtml

延伸閱讀：

• 各大銀行發放按揭回贈時間表一覽